Börsiteade
Baltic Horizon Fund / Northern Horizon Capital AS
LEI kood
5299008IKT93E4SA0G49
Emitendi suuruskategooria
Väike ettevõtja
Majandustegevusalad
Finants- ja kindlustustegevus
Sektor(id)
Fondivalitseja
Emitendi registreeritud asukoht
Eesti
Üldandmed
Kategooriad
Muud korporatiivtoimingud
Teate ID
16633
Manused
Esitamise kuupäev ja aeg
07.11.2024 19:40:51
Teate sisu eesti keeles
Pealkiri
Baltic Horizon Fondi 2024. aasta I-III kvartali konsolideeritud auditeerimata majandustulemused
Teade
Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2024. aasta esimese üheksa kuu kohta.
Meie strateegilised püüdlused
Viimasel aastal oleme tegelenud oma strateegia ümberkujundamisega väga nõudlikus keskkonnas, et see toetaks jätkusuutlikku väärtuse loomist, keskendudes tegevustele, mis lubavad meie investoritele usaldusväärset ja järjepidevat kasvu. Võttes arvesse valitsevaid turutingimusi, usume kindlalt, et investorite huve teenib kõige paremini neile 2023. aastal tutvustatud strateegia „Kaasaegne linnaelu“.
Eeldame, et Fond teenib lähiaastatel kaks kolmandikku oma puhtast äritulust „Kaasaegse linnaelu“ kontseptsioonile vastavast keskse asukohaga multifunktsionaalsest kinnisvarast. Need hooned on läbimõeldult kujundatud nii, et need inspireeriksid tänapäeva inimesi ja kogukondi ning rikastaksid nende elu. Ülejäänud tulu peaks tulema peamiselt valitsusasutustele renditud pindadest, valitud äärelinna supermarketitest ning muudest segmentidest. Meie väärtuspakkumise aluseks on kvaliteet, paindlikkus, kestlikkus ja tipptasemel teenindus, mida toetavad klientide muutuvatele vajadustele kohandatud strateegilised asukohad.
Fondi juhtkond on teinud strateegilise otsuse võtta kasutusele peamised tulemusnäitajad, et tegevuse tulemuslikkust tõhusalt mõõta ja jälgida. See otsus tuleneb tõdemusest, et ilma selgete ja mõõdetavate võrdlusalusteta ei saa hinnata Fondi edusamme seatud eesmärkide poole liikumisel. Konkreetsete peamiste tulemusnäitajate määratlemisega soovib meeskond suurendada läbipaistvust ja vastutust ning hõlbustada otsustusprotsesse.
Fondi juhtkonna peamine fookus on järgmistel eesmärkidel:
saavutada portfelli vähemalt 90% täitumus 2024. aasta lõpuks;
viia laenu ja väärtuse suhe tasemele 50% või alla selle;
kaaluda mittestrateegiliste varade müüki järgmise 18 kuu jooksul;
selge parenduste ja üürnike strateegia järgmiseks 1-2 aastaks, et saavutada 2027. aastaks portfelli puhta äritulu (NOI) potentsiaal 18 miljonit eurot;
säilitada 100% BREEAM või LEED sertifitseeritud portfell;
saavutada GRESBi hindamisel vähemalt 4 tärni.
Tänaseks oleme edukalt lunastanud 2024. aasta juulis tähtaegunud võlakirjade lühiajalise osa. Vaatamata sellele, et viimane osa lühiajalisest võlakirjast refinantseeriti odavama laenuga ning fondi laenutase jäi sarnasele tasemele on meie selge eesmärk ülejäänud võlakiri võimalikult kiiresti täielikult tagasi maksta, et fondi laenutaset tulevikus vähendada. Oleme saavutanud portfelli 100% sertifitseerimise ning liigume täitumuse eesmärgi ning puhta äritulu potentsiaali realiseerimise suunas. Me oleme põhjalikult analüüsinud GRESB-i hindamistulemusi ja koostanud tegevuskava, et saada järgmisel aastal GRESB-ilt neli tärni.
Üüritulemused
Keerulises turukeskkonnas, mida viimastel perioodidel iseloomustab vakantsuse suurenemine Balti riikide kinnisvaraturul ning kus ka Fondil lõppesid mõned üürilepingud, on Fond tõestanud oma kohanemisvõimet ja oma kinnisvara atraktiivsust – 2024. aasta esimese 9 kuu jooksul pikendati paljusid olemasolevaid ja sõlmiti arvukalt uusi rendilepinguid. Märkimist väärivad olulised tehingud selliste tuntud ankurrentnikega nagu Narbutas Merakis (3 200 m2) ja Apollo Group Coca-Cola Plazas (2 200 m2) ning suured rendilepingud, mis sõlmiti Galerija Centrsis MyFitnessiga (1 700 m2) ja Expo Groupiga (2 000 m2), kes avas ostukeskuses interaktiivse meelelahutuskeskuse.
Fondi meeskond on pidanud aktiivselt läbirääkimisi nii olemasolevate rendilepingute pikendamiseks kui ka vabadele pindadele uute rentnike leidmiseks. Selle tulemusena on pikendatud rendilepinguid ligikaudu 20 000 m2 ulatuses ja väljarenditud pind on kasvanud ligikaudu 3 200 m2 (netokasv).
2024. aasta esimese 9 kuu jooksul sõlmis Fond uusi rendilepinguid 17 985 m2 ulatuses, kindlustades sellega järgnevateks perioodideks 2 229 tuhat eurot renditulu aastas. Lisaks on meil hea meel teatada, et oleme leidnud oma hoonetesse 41 uut rentnikku ja 48 olemasolevat rentnikku on otsustanud meiega koostööd jätkata.
2024. aasta septembri lõpuks oleme juba sõlminud 80% eesmärgiks seatud rendilepingutest ja lähenenud jõudsalt eesmärgile saavutada 90% täitumus. Lisaks oleme sõlminud eelkokkulepped ligikaudu 3 700 m2 väljarentimiseks. Nende rendilepingute sõlmimisel suureneb täitumus enam kui 3%.
Vähem kui 25% Baltic Horizon fondi rendilepingutest aegub järgneva 15 kuu jooksul, valdav osa aga 2026. aastal või hiljem. Meie eesmärk on rendiperioode hajutada, et ühelgi aastal ei aeguks rohkem kui 20% rendilepingutest. Fondi viimase aja renditegevuse edukust näitab esimese katkestamisvõimaluseni jääva kaalutud keskmise aegumata rendiperioodi (WAULT) pikenemine 3,4 aastani seisuga 30. september 2024 (31. detsember 2023: 2,9 aastat).
Väljavaade
2024. aasta IV kvartali väljavaade peegeldab Baltic Horizoni pühendumust eesmärgile tegutseda edukalt Baltimaade pealinnade muutuval kinnisvaraturul. Meie põhitähelepanu on praegu Fondi portfelli täitumuse suurendamisel uute rentnikega ning võlakirja tagasimaksmisel vähendades seeläbi fondi laenukoormust.
Kuna hiljutised majanduslikud ja geopoliitilised sündmused on avaldanud mõju teatavate varade tulemuslikkusele ja finantseerimiskuludele, kaubeldakse Baltic Horizoni osakutega praegu hinnaga, mis on enam kui 55% osaku puhasväärtusest madalam. Selline kõrvalekalle ei ole kooskõlas meie eesmärkidega ja on vastuvõetamatu nii meie investoritele kui ka fondivalitsejale Northern Horizonile.
Probleemi lahendamiseks keskendub Fond 2024. aastal keskse asukohaga ostukeskuste portfelli tugevdamisele. See hõlmab uute ankurrentnike leidmist ja täiendavaid kontseptsioonimuudatusi, et ostukeskuste atraktiivsust tõsta ja nende potentsiaali maksimeerida. Samal ajal tegeleb Fond aktiivselt rendilepingute pikendamise ja büroohoonete vakantsuse vähendamisega, sõlmides uusi koostöölepinguid valitsusasutustest rentnikega, rakendades paindlikke tööruumilahendusi ja pidades tihedat dialoogi tavapäraste büroopindade rentnikega. Fond ja tema partnerid teevad aktiivselt tööd, et täita vakantsed pinnad rentnikega ja on juba sõlminud eelkokkulepped enam kui 3 700 m2 büroopinna väljarentimiseks.
Fondi meeskond koostab aktiivselt Europale strateegiat, mis võimaldaks suurendada keskuse täitumust ja realiseerida selle puhta äritulu potentsiaali. Oleme liikunud lähemale oma visioonile luua mitmeotstarbeline keskus, mis teenindab naabruses elavaid kogukondi. Perfectus Clinica, mis keskuses lähinädalatel uksed avab, ning esimesele korrusele kavandatud uus toiduala, kus on võimalik valida erinevate restoranide vahel ja nautida Konstitucijos puiesteele avanevat vaadet, muudavad keskuse veelgi atraktiivsemaks ja majanduslikult tasuvamaks.
Viimased suured Galerija Centrsis sõlmitud rendilepingud, sh Arketiga, kes otsustas avada meie keskuses oma esimese kaupluse Lätis, ja uue ankurrentniku MyFitnessiga, kes rentis meilt 2024. aasta aprillis ligi 2 000 m2 14 aastaks, kinnitavad, et kesksed asukohad on atraktiivsed nii rentnikele kui ka ostukeskuste külastajatele. III kvartalis sõlmis Fond edukalt rendilepingu veel ühe ankurrentnikuga – Expo Groupiga, kes on juba avanud Galerija Centrsis ligikaudu 2 000 m2 suurusel pinnal interaktiivse meelelahutuskeskuse Kosmopark, mis peaks avaldama positiivset mõju Fondi puhtale äritulule ning ühtlasi suurendama keskuse külastatavust.
Meie pühendumust jätkusuutlikkusele näitab see, et 2023. aasta lõpuks oli kõigil meie portfelli hoonetel BREEAM-i sertifikaat, ja meie keskkonnaalast vastutustundlikkust kinnitab roheklauslite lisamine rendilepingutesse.
Lisaks jätkame võla teenindamise parandamist ja finantsvõimenduse vähendamist. See on vajalik finantspositsiooni tugevdamiseks ja portfelli üldise vastupidavuse suurendamiseks jätkuvalt volatiilses ja ebakindlas turukeskkonnas. Nende strateegiliste algatustega püüab Fond vähendada praegust lõhet osaku hinna ja varade puhasväärtuse vahel. Vastavalt oma strateegilistele eesmärkidele lunastas Fond 8. juulil 2024 edukalt võlakirjade lühiajalise osa. Võlakirjad summas 8 miljonit eurot refinantseeriti kuluefektiivsema pangalaenuga, mis võeti Meraki kinnisvarainvesteeringu tagatisel.
Ehkki Fondi eesmärk on, et laenu ja väärtuse suhe (LTV) ei ületaks 50%, on kulutaseme langetamine aeganõudev, eriti praeguses turusituatsioonis. Fond kavatseb pikendada olemasolevaid ja sõlmida uusi rendilepinguid võimalikult soodsatel tingimustel, kuid mõnikord on pindade ümberkohandamisest ja ettevalmistamisest tingitud täiendavad kapitalikulud vältimatud. Et saavutada mõlemad eesmärgid, tegi Fond mitteavaliku pakkumise, mis viidi edukalt lõpule septembris ja millega kaasati 6,29 miljonit eurot kapitali.
Oleme turu arengutele reageerides strateegilistes otsustes paindlikud, et suudaksime tegevuskeskkonna muutustega edukalt kohaneda. Uuendame ja täiustame Fondi südalinnas asuvate varade kontseptsioone, et need toodaksid varasemast suuremat tulu. Samuti teeme tööd selle nimel, et ka muud varad toodaksid stabiilset rahavoogu. Vaid nii saame oma kõrgelt hinnatud investoritele stabiilse tootluse tagada.
Pöörame suurt tähelepanu stabiilse finantsseisundi tagamisele, sest see on Fondi pikaajalise strateegia elluviimise jaoks äärmiselt oluline. Konservatiivse finantsjuhtimise ja aktiivse renditegevusega soovime saavutada kestlikke ja investorite jaoks edukaid tulemusi.
Kõigil Baltic Horizoni portfelli kuuluvatel hoonetel on nüüd BREEAM-i sertifikaat
Oktoobris sai Meraki lõpliku BREEAM-i uue hoone sertifikaadi hinnanguga eeskujulik (Excellent). Meie kinnisvaraportfell on 100% BREEAM-i sertifitseeritud.
GRESB-i hindamine
2024. aastal sai Fond GRESB-i hinnangus 3 tärni. Fond parandas oma tulemust juhtimismoodulis 27 punktilt 29 punktini (30-st). Tulemuslikkuse moodulis Fondi tulemus aga langes 55 punktilt 50 punktini (70-st), sest puudusid andmed aruandeperioodil müüdud kinnisvarainvesteeringute kohta ja andmete sõltumatu ülevaatus. Juhtkond on põhjalikult analüüsinud hindamistulemusi ja koostanud tegevuskava, mis peaks aitama Fondil saada järgmisel aastal taas neli tärni.
Tulem ja puhas renditulu
Kontserni 2024. aasta I-III kvartali puhaskahjum oli 13,4 miljonit eurot (I-III kv 2023: 15,2 miljonit eurot). Tulemust mõjutas peamiselt kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest saadud kahjum. 2024. aasta I-III kvartali kahjum osaku kohta oli 0,09 eurot (I-III kv 2023: 0,13 eurot).
Kontsern teenis 2024. aasta I-III kvartalis 8,9 miljonit eurot puhast renditulu (I-III kv 2023: 11,7 miljonit eurot). 2023. aasta I-III kvartali tulemustes kajastub 2023. aasta veebruaris müüdud Domus PRO ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu summas 0,3 miljonit eurot ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete viie kuu puhas renditulu summas 1,2 miljonit eurot.
Portfelli EPRA võrreldavaks korrigeeritud puhas renditulu oli eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 13,5% väiksem. Seda tingisid peamiselt vakantsed pinnad Läti büroohoonetes, kuna lõppes rendileping Upmalas Biroji bürookompleksi põhirentnikuga ja S27 oli 100% vakantne, ning renditulu langus Europa ostukeskuses, kus uus ankurrentnik IKI sisustas ruume ja avas uksed märtsis.
2024. aasta I-III kvartali puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: kaubandus 53,2% (I-III kv 2023 võrreldav puhas renditulu: 43,6%), büroo 41,8% (I-III kv 2023 võrreldav puhas renditulu: 50,9%) ja vaba aeg 5,0% (I-III kv 2023: 5,5%).
Südalinnas asuva kaubanduskinnisvara (Postimaja, Europa ja Galerija Centrs) renditulu moodustas 42,3% Fondi portfelli 2024. aasta I-III kvartali puhtast renditulust. Elurajoonides asuvate ostukeskuste 2024. aasta I-III kvartali puhta renditulu osakaal oli 10,9%.
Fondi 2024. aasta I-III kvartali puhas renditulu jagunes riikide vahel järgmiselt: Läti 44,8% (I-III kv 2023 võrreldav puhas renditulu: 48,4%), Leedu 23,1% (I-III kv 2023 võrreldav puhas renditulu: 22,4%) ja Eesti 32,1% (I-III kv 2023 võrreldav puhas renditulu: 29,2%).
Kinnisvarainvesteeringud
2024. aasta III kvartali lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 2024. aasta septembri lõpus 241,6 miljonit eurot (31. detsember 2023: 250,4 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 118,6 tuhat m2. Portfelli väärtust mõjutasid peamiselt muutused kapitalisatsioonimäärades (kapitalisatsioonimäärad projektist väljumisel) ja kaalutud keskmise kapitalikulu (WACC) ülespoole korrigeerimine. 2024. aasta I-III kvartalis investeeris kontsern ligikaudu 3,5 miljonit eurot, et kohandada pindasid rentnike vajadustele.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus oli 2024. aasta 30. septembri seisuga 256,8 miljonit eurot (31. detsember 2023: 261,1 miljonit eurot). Brutoväärtuse langus tulenes peamiselt Fondi kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjumist, mis oli ligikaudu 12,5 miljonit eurot. Selle mõju vähendas mõnevõrra uute osakute mitteavalik pakkumine, mis toimus septembris ja mille tulemusena rahalised vahendid suurenesid ligikaudu 6,29 miljonit eurot.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus seisuga 30. september 2024 oli 101,9 miljonit eurot (31. detsember 2023: 109,5 miljonit eurot). Puhasväärtuse languse peamiseks põhjuseks oli kinnisvarainvesteeringute ümberhindlus. 2024. aasta septembri lõpus Fondi varade puhasväärtus aga suurenes, sest Fond emiteeris uusi osakuid, mille tulemusena kasvas omakapital ligikaudu 6,29 miljonit eurot. Seisuga 30. september 2024 oli osaku IFRS puhasväärtus 0,7099 eurot (31. detsember 2023: 0,9156 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 0,7510 eurot (31. detsember 2023: 0,9546 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,7068 eurot (31. detsember 2023: 0,8057 eurot) osaku kohta.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Seisuga 30. september 2024 moodustasid intressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma rendikohustisteta) 146,3 miljonit eurot (31. detsember 2023: 143,5 miljonit eurot). Aastane laenuamortisatsioon moodustas 2,1% kogu tasumata laenukohustiste jäägist. 2024. aasta juulis sõlmis Fond Bigbankiga Meraki laenulepingu summas 10,3 miljonit eurot. Laenu kasutati peamiselt selleks, et lunastada 2024. aasta juulis aeguvad lühiajalised võlakirjad summas 8,0 miljonit eurot. Seisuga 30. september 2024 oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 10,0 miljonit eurot (31. detsember 2023: 6,2 miljonit eurot).
Rahavood
2024. aasta I-III kvartali äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 6,6 miljonit eurot (I-III kv 2023: positiivne summas 8,6 miljonit eurot). Äritegevuse rahavoo vähenemist tingisid peamiselt Duetto ja Domus Pro kinnisvarainvesteeringute müük 2023. aasta I poolaastal ning vakantsete pindade kasv, peamiselt S27 ja Upmalas Biroji büroohoonetes. Investeerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 4,3 miljonit eurot (I-III kv 2023: positiivne summas 21,4 miljonit eurot), mis tulenes olemasolevasse kinnisvarasse tehtud investeeringutest ja tehingukuludest. Finantseerimistegevuse rahavoog oli positiivne summas 1,5 miljonit eurot (I-III kv 2023: negatiivne summas 27,5 miljonit eurot). 2024. aasta III kvartalis sai Fond laenu Meraki jaoks summas 8,7 miljonit eurot ning tasus pangalaenudelt ja võlakirjadelt tavapäraseid laenu- ja intressimakseid. Lisaks lunastas Fond 2024. aasta III kvartalis võlakirjade lühiajalise osa kogusummas 8,0 miljonit eurot.
Peamised kasumlikkuse näitajad
Tuhandetes eurodes I-III kv 2024 I-III kv 2023 Muutus
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Puhas renditulu 8 869 11 723 -24,3%
Halduskulud -1 729 -1 986 -12,9%
Muu äritulu/-kulu (neto) 15 15 0,0%
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist -618 -3 810 -83,8%
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum -12 529 -14 626 -14,3%
Ärikasum/-kahjum -5 992 -8 684 -31,0%
Finantskulud (neto) -7 724 -7 241 6,7%
Maksueelne kasum/kahjum -13 716 -15 925 -13,9%
Tulumaks 317 709 -55,3%
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Perioodi puhaskasum/-kahjum -13 399 -15 216 -11,9%
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv 120 508 680 119 635 429 0,7%
Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) -0,11 -0,13 -15,4%
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Peamised finantsseisundi näitajad
Tuhandetes eurodes 30.09.2023 31.12.2023 Muutus
------------------------------------------------------------------------------------------------
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud 241 579 250 385 -3,5%
Varade brutoväärtus (GAV) 256 826 261 138 -1,7%
Intressikandvad laenud ja võlakirjad 146 341 143 487 2,0%
Kohustised kokku 154 904 151 606 2,2%
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) 101 922 109 532 -6,9%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) 107 809 114 205 -5,6%
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Ringluses olevate osakute arv 143 562 514 119 635 429 20,0%
Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes) 0,7099 0,9156 -22,5%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) 0,7510 0,9546 -21,3%
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Laenu ja väärtuse suhe (%) 60,9% 57,3% -
Keskmine sisemine intressimäär (%) 6,3% 5,2% -
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2024. aasta III kvartalis 80,1% (II kv 2024: 82,3%). Seisuga 30. september 2024 oli täitumus 80,5% (30. juuni 2024: 79,1%).
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. september 2024
Õiglane Renditav Otsene Esmane
Kinnisvarainvesteering Segment väärtus>1< netopind tootlus puhastootlus Täitumuse
tuhandetes (m2) I-III kv I-III kv määr
eurodes) 2024>2<
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Vilnius, Leedu
Europa Kaubandus 37 026 17 118 2,4% 2,9% 73,4%
North Star Büroo 19 210 10 721 6,7% 7,3% 96,2%
Meraki>4< Büroo 16 508 7 870 1,1% 1,4% 85,0%
Vilniuses kokku 72 744 35 709 3,2% 3,8% 82,8%
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Riia, Läti
Upmalas Biroji Büroo 19 351 11 203 3,7% 4,2% 62,4%
Vainodes I Büroo 15 881 8 128 8,8% 8,7% 100,0%
LNK Centre Büroo 11 576 7 450 0,0% -0,1% -
Sky Kaubandus 5 020 3 259 8,6% 8,3% 100,0%
Galerija Centrs Kaubandus 60 428 19 330 3,3% 4,2% 87,2%
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Riias kokku 112 256 49 370 3,8% 4,5% 71,4%
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Tallinn, Eesti
Postimaja ja CC Plaza Kaubandus 20 370 9 232 3,7% 6,7% 100,0%
Postimaja ja CC Plaza Vaba aeg 13 067 8 121 4,9% 4,4% 82,3%
Lincona Büroo 13 871 10 767 6,4% 7,3% 88,5%
Pirita Kaubandus 9 271 5 425 6,7% 9,4% 95,5%
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Tallinnas kokku 56 579 33 545 4,9% 6,7% 91,3%
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Portfell kokku 241 579 118 624 3,9% 4,8% 80,5%
---------------------------------------------------------------------------------------------------
1. Põhineb viimasel, seisuga 30. juuni 2024 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
4. Meraki täitumuse määr arvutatakse rendilepingu sõlmimise kuupäeva alusel.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
EUR ‘000 01.07.2024 01.07.2023 01.01.2024 01.01.2023
- - - -
30.09.2024 30.09.2023 30.09.2024 30.09.2023
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Renditulu 3 690 3 893 11 357 13 988
Teenustasutulu 1 236 1 334 3 599 4 521
Renditegevuse kulud -2 040 -1 999 -6 087 -6 786
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Puhas renditulu 2 886 3 228 8 869 11 723
Halduskulud -615 -572 -1 729 -1 986
Muu äritulu 31 - 15 15
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist -171 -59 -618 -3 810
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum -5 -3 -12 529 -14 626
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Ärikasum/-kahjum 2 126 2 594 -5 992 -8 684
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Finantstulud 8 74 27 75
Finantskulud -2 597 -2 891 -7 751 -7 316
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Finantstulud ja -kulud kokku -2 589 -2 817 -7 724 -7 241
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Maksueelne kasum/kahjum -463 -223 -13 716 -15 925
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Tulumaks -87 12 317 709
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Perioodi kasum/kahjum -550 -211 -13 399 -15 216
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Tulevikus kasumisse
või kahjumisse ümberliigitatav muu
koondkasum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/- kahjum -238 -341 -557 -514
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga seotud 17 32 51 59
tulumaks
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav -221 -309 -506 -455
tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/‑kahjum kokku -771 -520 -13 905 -15 671
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Tavakahjum osaku kohta (eurodes) -0,00 -0,00 -0,11 -0,13
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Lahustatud kahjum osaku kohta (eurodes) -0,00 - -0,09 -
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
Tuhandetes eurodes 30.09.2024 31.12.2023
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Põhivarad
Kinnisvarainvesteeringud 241 579 250 385
Immateriaalsed põhivarad 10 11
Materiaalsed põhivarad 6 4
Tuletisinstrumendid - 295
Muud põhivarad 1 105 647
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Põhivarad kokku 242 700 251 342
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Käibevarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded 3 146 2 591
Ettemaksed 881 402
Tuletisinstrumendid 92 621
Raha ja raha ekvivalendid 10 007 6 182
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Käibevarad kokku 14 126 9 796
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Varad kokku 256 826 261 138
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Omakapital
Sissemakstud kapital 151 495 145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv 25 531
Jaotamata kahjum -49 598 -36 199
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Omakapital kokku 101 922 109 532
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 85 098 64 158
Edasilükkunud tulumaksukohustised 2 385 2 774
Muud pikaajalised kohustised 1 361 1 079
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised kokku 88 844 68 011
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 61 485 79 584
Võlad tarnijatele ja muud võlad 4 153 3 343
Tulumaksukohustis - 6
Muud lühiajalised kohustised 422 662
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised kokku 66 060 83 595
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Kohustised kokku 154 904 151 606
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Omakapital ja kohustised kokku 256 826 261 138
Lisainformatsiooni saamiseks palume kontakteeruda:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fond, fondijuht
E-mail [email protected]
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=bD9rQlZLXSbypi90MBMW60AhbQ7zm6ckVJZm
zNGWqdBnB5sNN-DbmQeiM-nKNwgYVg4WUgcoF9IGxuOY-
pvwBFs--RixY7nexLk6_0p7OZGpmXgTb_6rKWG_48MZ6c-VQuEGtP9D7BVVxL6r1bcZd6BsOC4HUSkPX
d8pSITjQtBPs6pPEA2k4D_9IxZLDA44LwmKsa1Jsb-VESXMtbCrRi4TCSrA6_js_DlLuvcOuJ99gqZvu
qMJZc5hoz5aRrDKuFBMXPV-8AU4wIkb8q9ChDc0ZFfGhqV4qmqc-ANxeVDGfoysBoeyJJyrMUqK9wADe
pcc3xoZhoPnNpuuhlDOjysWJVKwYTCfkpKhkjtj5jQIASUndwe2uxZEg0slic76BppQCNnEQ_M9MU762
H_lPQAIXoiD1ffVPaZqWre_3pCLdJ3O8gQRLK2sXPkqA1qla1N1RGdLkeNTLOaS8haTSqP_U-dfXAFak
m8ytrl5NtzpxaXUYDoer74e5QWyT9lywXn1LveU5kvxtsJoX3_fFtVZ7B1_uaHXll2Xt14X36ABxDKPf
iSdNiULINhwzSoyYB3sArTzG3MGZA_0esaYa4aTxNqu0_Px9AsadvLOPW0b67f8dJLLdaZYha3gQoCT4
1yujeLrWl62iWSQWE4wmp33rct8ELBWEIh650DktUQ7K8xI2jPyCyscVp_ECryHv6WxC4fI65JbgmzpJ
ASeqj9rP6LO7Azj1tmiHDf_yv5R-NvYdwO-ff_3QgV6YzWr1E4mUtkb2GTOn-eWnyln9zfxURAwze8KW
HxzvjioswBOww6KBmix5LVcqrQu1_A5MRDM_j5823FBB4OS0NgVPXC4xf1GPvpzB-aI9-zBZI8Br-L8U
k6jNiE1LaTAVsuStBCiJd0BtEMOgLBdn896w-p08E4VQXqk7wfy1nk_G1p1Sg17421cDsfaW-VyYjLu_
Qspof0nXsWGPPPEkKbDbKP7UTllgjrlAe3DEP20d4uvzyXfpO97Z0Soy8cHNxplgitQnNaHuV8LkyFUB
m37IJ8ODVoFrQ7Fi9v-5rsjVFxRIHQH35UuugRGqvbUi4uaEBpVw8tn0cOXGzlYmr2hupjg-wxi9IYKh
CfW2xJZZ940l7vxs0JvHEHMFEQg3_sIdXhFaX4Uxt-NNZSz5mMrwGNugkiP9NA1fbr-n5edGKQ6a2764
3X4DbuFAalD2Hbswtu-I_b0xTwj9TMiEuNct7J7sLHOIb4Ysd1IkoHXr9VRDYNf6VDk84QLPdgNuode3
hV36lP3cssg5fvAHK11D6lVLGaJOmLwLpbvjwQV3HjUxXuRqasFjtohurv8EHImhY52WpUPQ61r0P9tW
OCh91A5wR69FZa5MdH_sVYXMrsFpZHHPjad2aeU1968-ZCAPV4SnRVqatzMegV009FVYRuQhRqQvQh3i
Jdp6O9g39nzWYex8YzcISpVLYMuRQW4tkjXlLIVt1G1C_CzSTg-x1sv9ZrPpYMzF1Hr6cQ7nL_jXOfYs
XOV2lGiWED53YkUYvYE7ggO4Nk5QWcpzUI4DzvLHsjbObOOE6prTB0E0eMy3VCeOPcoAe_Dl2wbdQRui
Q-CaUSlPPJFPuDQZfqaFj86Gw79Zi5v8qg1sP_YntV97Lfdpgk-8esxezrm2UgXZqliJMFQ-OIvug-iL
z8qi_qkEF9Qivan1ElZ3Is5zGr3o3jjHymgFf82-pvaEXXUKDNzTbCevXhIxxeGwwPKxk2y6mAtY_bQp
6q000F2xt69vwLyhzH7jJBGqlfc_30RGSB94MEQ0lwFSJdkqecZS1FzzgP_G8F2EzMxB8qN8d43ifply
vrnHxXbvPfodNegy0i77DRCrh4eLq0CAA_tBVDYg3QZg0R0F27q0_vsn7yCRQ6qhdmpmPN_rxuvNiSKg
1qcIK4_WP3Q85DYHL2c0PG-TK1Ib3pCsGMXPeFCxlyE4hOl7_qUB32cNPDUgZoMrMcFJeuW4KxBiBhyL
bH9G6urg1f9ldDN6Sic7Y_vxxpzdmEXQDFAxkg5J)
www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=OMgeFOpl4ksReI8t3iKPRntmUpk_c_goLWG2
Dx8Q5Xgzf-iGuk40H-
oOLyxJcQdshJ2YxDU64IEJKNZKeFdRAjzANByLakHO4OFH9iwHDPWLx4xZcV7ujPZd094Al_vu9gegBi
v9j75KFWKg7xVar5O6-
wocmI_ixwLTc5jgasBrHQUWFEsqmfoWBuEnwAHJ9BlJc2XMj0jjvtGFADnAvXc4k7rgB2i6csIkjIOPy
O7QJaaOGvRlJqJPcutZPJO2x1XiE0OBku5x1fDpw-
bUA0FI6pFpScmykXzAYHPQJOy_3Mn4IZKZlErDslMKsV9ACvOc0OP0GB9tqpOQWeKMK1t5-
6OA1vgnQhkp6qH54oUlBS-
wSqf87rOgTaY5sPxckqtg8T6BF_LxHRi9vHGZy0pzJgeyreIPjU61QCDtXO_3VEm9wPgqN2BP8YX_Vt-
z7t8hgBM1xygJ0QlNsHmBquNGjj1KNdXtJOJ3hRnTT__Wc2RqgV2OUoqlMuzO5f6CSv9JxcuelTWxV5u
053bUBfuhJcSnhwTRP38MHGj2OMTIcHo5u78Itel1Cl3-
6Nqc7bYvUBbppg0rAPxL8PTCh0yA_3Z2d14pROy1BAHbwYJFpyV0AxOlzq48p2om1L2NBJpVciu_d2Dt
S-Ay6Sou_6q846pPNl1es-q-lJWuTVjRcmyVJZidu1xmsAWLQY6KP9-
joe5KDtsQmYQATQJskaXChJZBS4F9vjmXUBy7dbacHpHQVqDN70kiFGsXshKKHT0ToZtCUD454fohK-
_rB6FBuO6hVgE6mEN5KYcLaBegIj1PknApO0hWTCmqAvIMU76iMLxw4VZG7tGNLhZWV2ajRHgF96ixax
rwBXwZnZRpHx-Npr7_dBDRitKSDvtjd0sduOUDmoJk7aAl3YiPRrYWAi_9u3OKYRUfqyvy-
t4FL1nZIx8c8hyblVQ85_vIxTjBixVE_YcUfHj7cCuqqvFN8708HmHaP5PHy6uOn--Zx4Lh_tKy1fU2V
qh2sFb4OEE_r9GTon9zDo7eJ_Fq5m-upjFQ2kIM2Qb0_LAyy0j-g2MBW9YZKLyf0HpHszgD7jcMrJmTC
GiNbOkhMdUCuMzITQODKYRjeMunV-QEo1zgtYVKyM3wqQ-7jFxs1ptoRjl2h4UjUEQp3YjrjZcYhBw4V
bDMnJR5vVsnwlyIltEhYJwg9A5ZZjPveuoZt2p30a-aP-M3zIyhb7GDmSg0hn6QDlEOp4vecK251Pm3w
zKb9LiddzLjPtE4_Xj0VqhJfT2GNFfhWRUPCtLu2xztPeEBl7g1ztCUASBDAkrvkkEczhGsuBu5kij7p
saFeVxbW7cHXSF8WQ_eqLTSysT4nl58ULxgEoKlUYoT1XrsM7U7Ydu3SKapFV2E-Dp7q_d11YuulAFZW
L5_SXioBC5asdzlCVPlWC_LwBWfl67EqxRTELgAC-HQMgoKTOS652xBNBNJ02YEEfJJORc0wfh_DJwS3
vlOfNKwUyTwaMkpxTlalWKvv8HvnNkJJl9MTSqlH__jsmerRNZmb4nTYY4zDEhPYNQJZNNHZnvcP12pz
1ByM0Gpl9AT-fqfxX0e8dCnqE7PRa9CtooRHTZVJSsLOeL68gXvx_sbH1UtyWeUNpwiGmSGeBye7GBcy
1rG1oVbDoa43GnwBydgznfdRWrpd71ekcdgZvVXXlkSarsHxuUvcCvFojvP2FIf2vNUdloRqPeYoGcIo
8wGfYe5l3fAi-jlP33CAs3qT9bA-8O-YUJlqhlKpiafGMjlkFpZJFc9l2cLiOVBsrBNKWpRsRbANTl1D
x4g1qwc3n_MmqT7xbc9XJbwEPSnBrpMfsJ2bXPSUhs73BFjCJ6pLLct8QwtEo4uU9EFLOr55Pyqa_iVu
0ea4_fzJ1Di8xx1rPsk0g72iwZNn76zfd_ECy3-NFqc1OG-EMb4u6LmpWwKTa7VzHF7ms6r0vuY_4L4P
O299JbAU5ZDMvuUboZyhJZ6RBqTzT8MiMfOU6AH9eZMsFNm83Y9K4915znzbJwkI)
Baltic Horizon Fond on registreeritud lepinguline avalik kinnine kinnisvarafond,
mida valitseb alternatiivfondivalitseja Northern Horizon Capital AS.
Avaldamine: GlobeNewswire, Nasdaq Tallinn, Nasdaq
Stockholm, www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=OMgeFOpl4ksReI8t3iKPRntmUpk_c_goLWG2
Dx8Q5XgRf78E-ialWMzGw2RErZG8gIOaDC1P05MGCcPbfKKnwunXsCx9w3Fe4Q69zjoYuR4=)
Saamaks börsiteateid ning uudiseid Baltic Horizon Fondilt tema projektide,
plaanide ja muu kohta, registreeruge aadressil www.baltichorizon.com
(https://www.baltichorizon.com/et/). Samuti on teil võimalik Baltic Horizon
Fondi jälgida aadressil www.baltichorizon.com
(https://www.baltichorizon.com/et/) ning LinkedIn
(https://www.linkedin.com/company/baltic-horizon/), Facebook
(https://www.facebook.com/baltichorizon), X (https://twitter.com/BalticHorizon)
ja YouTube (https://www.youtube.com/@baltichorizon/featured) keskkondades.
Käesolev teade sisaldab informatsiooni mille Fondivalitseja on kohustatud
avaldama Euroopa Liidu turukuritarvituse määruse kohaselt. Informatsioon esitati
avaldamiseks 07.11.2024 kell 19:40 Eesti aja järgi ülalmainitud
avaldamiskanalite esindajatele.
Teate sisu inglise keeles
Pealkiri
Baltic Horizon Fund consolidated unaudited results for Q1-Q3 2024
Teade
Management Board of Northern Horizon Capital AS has approved the unaudited
financial results of Baltic Horizon Fund (the Fund) for the nine months of 2024.
Our strategic ambitions
Over the past year, our focus has been on reshaping our strategy to foster
sustainable value, concentrating efforts on avenues that promise reliable and
consistent growth for our investors. In light of prevailing market conditions,
we firmly believe that the execution of the 'Modern City Life' strategy,
introduced to investors in 2023, is paramount to their best interests.
In the coming years, we expect two thirds of the Fund's NOI to come from
centrally located multi-functional assets aligned with our 'Modern City Life'
strategy. These spaces are meticulously designed to ignite, elevate and enrich
the lives of modern citizens and communities. The remaining results are expected
to be derived primarily from government-rented premises and select suburban
supermarkets and other segments. Our value proposition hinges on quality,
flexibility, sustainability, and remarkable service, underpinned by strategic
locations tailored to meet the evolving needs of our clientele.
The Fund's management team has made the strategic decision to implement key
performance indicators (KPIs) as a means to effectively measure and track
performance. This decision stems from the recognition that clear and measurable
benchmarks are essential for evaluating progress towards the Fund's objectives.
By defining specific KPIs, the team aims to enhance transparency,
accountability, and decision-making processes.
The focus of the Fund management team is and will be on these major objectives:
* Portfolio occupancy of at least 90% by end of 2024;
* Loan-to-Value target at 50% or lower;
* To consider disposing of non-strategic assets over the next 18 months;
* Clear ESG and refurbishment strategy for the next 1-2 years with an aim to
reach the portfolio's NOI potential of EUR 18 million by 2027;
* Maintaining 100% BREEAM or LEED certified portfolio;
* Achieving not less than 4 stars from GRESB assessment.
As of today, we have successfully repaid the short-term part of the bonds that
matured in July 2024. While it was refinanced by a cheaper loan and LTV remained
at a similar level; our objective is to fully repay the outstanding bonds as
soon as possible and to reduce the LTV. Moreover, we reached 100% of portfolio
certification and are moving towards our occupancy goal and NOI potential. We
have thoroughly analysed GRESB assessment results and made an action plan
enabling us to receive a 4-star GRESB rating next year.
Leasing performance
In a challenging market environment characterized by increasing real estate
market vacancies across all Baltic states in recent periods, the Fund also faced
outflows of some tenants, however it has demonstrated its adaptability and the
attractiveness of its properties by renewing a significant amount of existing
leases and signing a substantial number of new leases during the first nine
months of 2024. This success was primarily attributable to significant deals
with prominent anchor tenants such as Narbutas in Meraki (3,200 sq. m) and
Apollo Group in Coca-Cola Plaza (2,200 sq. m) and significant leases in Galerija
Centrs signed with My Fitness (1,700 sq. m) and Expo GROUP (2,000 sq. m), which
opened an interactive entertainment exhibition in the shopping centre.
The Fund team has been diligently negotiating with current tenants to extend
lease agreements, while also actively engaging with new tenants to fill the
vacancies. These efforts have resulted in lease renewals of approximately
20,000 sq. m and a net lease inflow of approximately 3,200 sq. m.
During the 9 months of 2024, the Fund signed new leases for 17,985 sq. m,
securing an annual rental income of EUR 2,229 thousand for future periods.
Furthermore, we are pleased to report that 41 new tenants have been attracted to
our buildings, while 48 existing tenants have decided to continue their
cooperation with us.
By the end of September 2024, we have already secured 80% of the targeted
leases, significantly advancing towards achieving the goal of reaching 90%
occupancy. Moreover, the Fund has signed letters of intent for approx. 3,700 sq.
m, which will increase the occupancy rate by more than 3% when the leases are
signed.
Notably, less than 25% of leases are set to expire during the next 15 months,
while the vast majority expire in 2026 and later. We aim to spread our lease
terms evenly so that no more than 20% of our leases expire each year. Recent
successful leasing activity is reflected in the increase in the weighted average
unexpired lease term until the first break option, which was 3.4 years as of 30
September 2024 (compared to 2.9 years as of 31 December 2023).
Outlook
The outlook for Q4 2024 reflects Baltic Horizon's commitment to navigating the
challenging real estate market in the Baltic capitals. Our current focus is on
increasing the occupancy of the portfolio and repaying the bonds thereby
lowering the LTV of the Fund.
Given the influence of recent economic and geopolitical events on the
operational performance of certain assets and financing costs, Baltic Horizon
units are now traded at a price that is more than 55% below NAV. This deviation
is not aligned with our standards and is unacceptable to both our valued
investors and to Northern Horizon as the Management Company.
To address this challenge, the Fund is strategically focused on enhancing the
strength of our centrally-located retail portfolio throughout 2024. This
involves the introduction of new anchor tenants and the implementation of
further concept changes aimed at revitalizing and maximizing the potential of
our retail assets. Concurrently, the Fund is proactively working on lease
extensions and addressing vacancy concerns within office buildings by pursuing
new collaborative agreements with government tenants, implementing flexible
workspace solutions and being in close dialogue with conventional office
tenants. The Fund and its partners are working intensively to fill the vacancies
and have signed LOIs for over 3,700 sq. m of office space.
The Baltic Horizon team is actively working on a strategy for Europa which would
allow to increase its occupancy and to realise its NOI potential. Further steps
towards our vision of creating a multipurpose centre serving the surrounding
communities include Perfectus clinic, which opened its doors at the beginning of
November, a new dining area planned for the first floor, which will house
several different restaurants and have an open facade facing Konstitucijos
avenue, and a new concept entertainment centre opening in H1 2025 on more than
1,200 sq. m, which will further enhance the attractiveness and commercial
viability of the shopping centre.
Recent major leases at Galerija Centrs, including Arket, which selected our
shopping centre for its first shop in Latvia, and the new anchor tenant
MyFitness , which signed a 14-year lease for approx. 2,000 sq. m in April
2024, confirm that central locations are attractive to both tenants and
shoppers. In Q3, the Fund successfully signed an agreement with another anchor
tenant ,Expo GROUP, which has already opened interactive entertainment centre
Cosmopark on approximately 2,000 sq. m in Galerija Centrs, which is expected to
have a positive impact not only on NOI but also on visitor numbers.
Successfully achieving BREEAM certification for all assets in our portfolio by
the end of 2023 underlines our dedication to sustainability, and the
introduction of green lease clauses in our agreements highlights our ongoing
commitment to environmental responsibility.
Simultaneously, the Fund remains committed to improving debt service and
lowering leverage levels. These efforts are essential to fortifying our
financial position and enhancing overall portfolio resilience in the face of
ongoing market volatility and uncertainty. By executing these strategic
initiatives, Baltic Horizon aims to mitigate the current unit price deviation
from the NAV. In line with its strategic goals, the Fund successfully redeemed
the short-term part of the bonds on 8 July 2024. The bonds in the amount of EUR
8 million were refinanced with a more cost-effective bank loan, raised by
leveraging the Meraki asset.
Although the Fund aims for an LTV of no more than 50%, reducing the debt level
will take time, particularly in the current market. The Fund intends to extend
existing leases and negotiate new ones on the most favourable terms, but
sometimes additional capital expenditure to fit out the premises is unavoidable.
To address both goals, the Fund carried out a private placement of new units,
which was successfully completed in September and during which new equity of EUR
6.29 million was raised.
As the market evolves, our strategic decisions will remain agile to ensure
adaptability to changes in the operating environment. The Fund's management team
remains determined in its commitment to implement revitalized strategies that
enhance the concepts of our city centre assets, with the aim of restoring them
beyond historic income levels. At the same time, we remain committed to
maintaining stable cash flows from our other assets, ensuring a secure
foundation for stable future returns for our valued investors.
Maintaining a stable financial position is a key part of our long-term strategy.
Through careful financial management and a proactive approach to leasing, we
strive to deliver sustainable performance and achieve success for our investors.
Baltic Horizon achieves a 100% BREEAM certified portfolio
In October Meraki received its final BREEAM new construction certificate with
the grade Excellent. Our portfolio is 100% BREEAM certified.
GRESB benchmarking
In 2024 the Fund received a 3-star GRESB rating. The Fund increased its scoring
in the management section from 27 points to 29 points (out of 30) but the score
in the performance section decreased from 55 points to 50 points (out of 70) due
to lack of data from the properties that were sold during the reporting period
and the review of data by an external party. The management team has thoroughly
analysed the assessment results and prepared an action plan, which is expected
to bring the Fund back to a 4-star level next year.
Net result and net rental income
In Q1-Q3 2024, the Group recorded a net loss of EUR 13.4 million compared with a
net loss of EUR 15.2 million for Q1-Q3 2023. The result was mainly driven by the
property valuation loss. Earnings per unit for Q1-Q3 2024 were negative at EUR
0.09 (Q1-Q3 2023: negative at EUR 0.13).
The Group earned consolidated net rental income of EUR 8.9 million in Q1-Q3
2024 (Q1-Q3 2023: 11.7 million). The results for Q1-Q3 2023 include two months'
net rental income of the Domus Pro Retail and Office property (EUR 0.3 million)
and five months' net rental income of the Duetto properties (EUR 1.2 million),
which were sold in February and May 2023, respectively.
On an EPRA like-for-like basis, the portfolio net rental income in Q1-Q3 2024
was 13.5% lower than in Q1-Q3 2023, mainly due to vacancies in office properties
in Latvia due to the expiry of the agreement with the main tenant in Upmalas
Biroji BC and 100% vacancy of S27, as well as lower rental income in Europa due
to the new anchor tenant IKI equipping the premises and opening in March.
Portfolio properties in the retail segment contributed 53.2% (like-for-like Q1-
Q3 2023: 43.6%) of net rental income in Q1-Q3 2024, followed by the office
segment with 41.8% (like-for-like Q1-Q3 2023: 50.9%) and the leisure segment
with 5.0% (Q1-Q3 2023: 5.5%).
Retail assets located in the central business districts (Postimaja, Europa and
Galerija Centrs) accounted for 42.3% of total portfolio net rental income in Q1-
Q3 2024. Total net rental income attributable to neighbourhood shopping centres
was 10.9% in Q1-Q3 2024.
In Q1-Q3 2024, investment properties in Latvia and Lithuania contributed 44.8%
(like-for-like Q1-Q3 2023: 48.4%) and 23.1% (like-for-like Q1-Q3 2023: 22.4%) of
net rental income, respectively, while investment properties in Estonia
contributed 32.1% (like-for-like Q1-Q3 2023: 29.2%).
Investment properties
At the end of Q3 2024, the Baltic Horizon Fund portfolio consisted of 12 cash
flow generating investment properties in the Baltic capitals. The fair value of
the Fund's portfolio was EUR 241.6 million at the end of September 2024 (31
December 2023: EUR 250.4 million) and incorporated a total net leasable area of
118.6 thousand sq. m. The change in portfolio value was mainly driven by the
changes in exit yields and upward adjustments of the weighted average cost of
capital (WACC) used in mid-year property valuations. During Q1-Q3 2024 the Group
invested approximately EUR 3.5 million in tenant fit-outs.
Gross Asset Value (GAV)
As of 30 September 2024, the Fund's GAV was EUR 256.8 million (31 December
2023: EUR 261.1 million). The decrease compared to the prior year was mainly
related to the negative revaluation of the Fund's investment properties of
approx. EUR 12.5 million and was partly offset by the private placement of new
units which took place in September and resulted in a cash increase of approx.
EUR 6.29 million.
Net Asset Value (NAV)
As of 30 September 2024, the Fund's NAV was EUR 101.9 million (31 December
2023: EUR 109.5 million). The NAV decrease was mainly due to the revaluation of
investment properties. However, the Fund's NAV increased at the end of September
2024, due to the issuance of new units resulting in approx. EUR 6.29 million of
new equity. As of 30 September 2024, IFRS NAV per unit amounted to EUR 0.7099
(31 December 2023: EUR 0.9156), while EPRA net tangible assets and EPRA net
reinstatement value were EUR 0.7510 per unit (31 December 2023: EUR 0.9546).
EPRA net disposal value was EUR 0.7068 per unit (31 December 2023: EUR 0.8057).
Interest-bearing loans and bonds
As of 30 September 2024, interest-bearing loans and bonds (excluding lease
liabilities) were EUR 146.3 million (31 December 2023: EUR 143.5 million).
Annual loan amortisation accounted for 2.1% of total debt outstanding. In July
2024, the Fund successfully signed the Meraki loan with Bigbank for a total
amount of EUR 10.3 million. A major part of the loan was used to repay short
term bonds in the amount of EUR 8.0 million maturing in July 2024. As of 30
September 2024, the Fund's consolidated cash and cash equivalents amounted to
EUR 10.0 million (31 December 2023: EUR 6.2 million).
Cash flow
Cash inflow from core operating activities in Q1-Q3 2024 amounted to EUR 6.6
million (Q1-Q3 2023: cash inflow of EUR 8.6 million). Cash inflow from core
operating activities decreased mainly due to sale of Duetto and Domus Pro
properties in H1 2023 and higher vacancies, mostly in S27 and Upmalas Biroji.
Cash outflow from investing activities was EUR 4.3 million (Q1-Q3 2023: cash
inflow of EUR 21.4 million) due to investments in existing properties and
transaction costs. Cash inflow from financing activities was EUR 1.5 million
(Q1-Q3 2023: cash outflow of EUR 27.5 million). In Q3 2024, the Fund received a
loan for Meraki in the amount of EUR 8.7 million and paid regular amortisation
and interest on bank loans and bonds. Also, the Fund redeemed a short-term part
of the bonds for a total amount of EUR 8 million in Q3 2024.
Key earnings figures
EUR '000 Q1-Q3 2024 Q1-Q3 2023 Change (%)
-------------------------------------------------------------------------------
Net rental income 8,869 11,723 (24.3%)
Administrative expenses (1,729) (1,986) (12.9%)
Net other operating income 15 15 0.0%
Losses on disposal of investment properties (618) (3,810) (83.8%)
Valuation gains (losses) on investment
properties (12,529) (14,626) (14.3%)
Operating profit (loss) (5,992) (8,684) (31.0%)
Net financial expenses (7,724) (7,241) 6.7%
Profit (loss) before tax (13,716) (15,925) (13.9%)
Income tax 317 709 (55.3%)
-------------------------------------------------------------------------------
Net profit (loss) for the period (13,399) (15,216) (11.9%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Weighted average number of units
outstanding (units) 120,508,680 119,635,429 0.7%
Earnings per unit (EUR) (0.11) (0.13) (15.4%)
-------------------------------------------------------------------------------
Key financial position figures
EUR '000 30.09.2024 31.12.2023 Change (%)
-------------------------------------------------------------------------------
Investment properties 241,579 250,385 (3.5%)
Gross asset value (GAV) 256,826 261,138 (1.7%)
Interest-bearing loans and bonds 146,341 143,487 2.0%
Total liabilities 154,904 151,606 2.2%
IFRS NAV 101,922 109,532 (6.9%)
EPRA NRV 107,809 114,205 (5.6%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Number of units outstanding (units) 143,562,514 119,635,429 20.0%
IFRS NAV per unit (EUR) 0.7099 0.9156 (22.5%)
EPRA NRV per unit (EUR) 0.7510 0.9546 (21.3%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Loan-to-Value ratio (%) 60.9% 57.3% -
Average effective interest rate (%) 6.3% 5.2% -
-------------------------------------------------------------------------------
During Q3 2024, the average actual occupancy of the portfolio was 80.1% (Q2
2024: 82.3%). The occupancy rate increased to 80.5% as of 30 September 2024 (30
June 2024: 79.1%).
Overview of the Fund's investment properties as of 30 September 2024
Direct Net
Fair property initial Occupancy
Property name Sector value(1) NLA yield yield rate
(EUR '000) (sq. m) 2024(2) 2024(3)
-------------------------------------------------------------------------------
Vilnius,
Lithuania
Europa SC Retail 37,026 17,118 2.4% 2.9% 73.4%
North Star Office 19,210 10,721 6.7% 7.3% 96.2%
Meraki(4) Office 16,508 7,870 1.1% 1.4% 85.0%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Vilnius 72,744 35,709 3.2% 3.8% 82.8%
-------------------------------------------------------------------------------
Riga, Latvia
Upmalas Office
Biroji BC 19,351 11,203 3.7% 4.2% 62.4%
Vainodes I Office 15,881 8,128 8.8% 8.7% 100.0%
S27 Office 11,576 7,450 0.0% (0.1%) -
Sky SC Retail 5,020 3,259 8.6% 8.3% 100.0%
Galerija Retail
Centrs 60,428 19,330 3.3% 4.2% 87.2%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Riga 112,256 49,370 3.8% 4.5% 71.4%
-------------------------------------------------------------------------------
Tallinn,
Estonia
Postimaja &
CC Plaza Retail
complex 20,370 9,232 3.7% 6.7% 100.0%
Postimaja &
CC Plaza Leisure
complex 13,067 8,121 4.9% 4.4% 82.3%
Lincona Office 13,871 10,767 6.4% 7.3% 88.5%
Pirita SC Retail 9,271 5,425 6.7% 9.4% 95.5%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Tallinn 56,579 33,545 4.9% 6.7% 91.3%
-------------------------------------------------------------------------------
Total active
portfolio 241,579 118,624 3.9% 4.8% 80.5%
-------------------------------------------------------------------------------
1. Based on the latest valuation as of 30 June 2024, recognised right-of-use
assets and subsequent capital expenditure.
2. Direct property yield (DPY) is calculated by dividing annualized NOI by the
acquisition value and subsequent capital expenditure of the property.
3. The net initial yield (NIY) is calculated by dividing annualized NOI by the
market value of the property.
4. Meraki occupancy level is calculated based on the lease signing date.
CONSOLIDATED STATEMENT OF PROFIT OR LOSS AND OTHER COMPREHENSIVE INCOME
01.07.2024 01.07.2023 01.01.2024 01.01.2023
EUR '000
- -
- 30.09.2024 30.09.2023 30.09.2024 - 30.09.2023
-------------------------------------------------------------------------------
Rental income 3,690 3,893 11,357 13,988
Service charge income 1,236 1,334 3,599 4,521
Cost of rental activities (2,040) (1,999) (6,087) (6,786)
-------------------------------------------------------------------------------
Net rental income 2,886 3,228 8,869 11,723
Administrative expenses (615) (572) (1,729) (1,986)
Other operating income
(expenses) 31 - 15 15
Losses on disposal of
investment properties (171) (59) (618) (3,810)
Valuation losses on
investment properties (5) (3) (12,529) (14,626)
-------------------------------------------------------------------------------
Operating profit (loss) 2,126 2,594 (5,992) (8,684)
-------------------------------------------------------------------------------
Financial income 8 74 27 75
Financial expenses (2,597) (2,891) (7,751) (7,316)
-------------------------------------------------------------------------------
Net financial expenses (2,589) (2,817) (7,724) (7,241)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Profit (loss) before tax (463) (223) (13,716) (15,925)
-------------------------------------------------------------------------------
Income tax charge (87) 12 317 709
-------------------------------------------------------------------------------
Profit (loss) for the period (550) (211) (13,399) (15,216)
-------------------------------------------------------------------------------
Other comprehensive income that is or may be reclassified to profit or loss in
subsequent periods
Net gain (loss) on cash flow
hedges (238) (341) (557) (514)
Income tax relating to net
gain (loss) on cash flow
hedges 17 32 51 59
-------------------------------------------------------------------------------
Other comprehensive income
(expense), net of tax, that is
or may be reclassified to
profit or loss in subsequent
periods (221) (309) (506) (455)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Total comprehensive income
(expense) for the period, net
of tax (771) (520) (13,905) (15,671)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Basic earnings per unit (EUR) (0.00) (0.00) (0.11) (0.13)
-------------------------------------------------------------------------------
Diluted earnings per unit
(EUR) (0.00) - (0.09) -
-------------------------------------------------------------------------------
CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION
EUR '000 30.09.2024 31.12.2023
------------------------------------------------------------------
Non-current assets
Investment properties 241,579 250,385
Intangible assets 10 11
Property, plant and equipment 6 4
Derivative financial instruments - 295
Other non-current assets 1,105 647
------------------------------------------------------------------
Total non-current assets 242,700 251,342
------------------------------------------------------------------
Current assets
Trade and other receivables 3,146 2,591
Prepayments 881 402
Derivative financial instruments 92 621
Cash and cash equivalents 10,007 6,182
------------------------------------------------------------------
Total current assets 14,126 9,796
------------------------------------------------------------------
Total assets 256,826 261,138
------------------------------------------------------------------
Equity
Paid in capital 151,495 145,200
Cash flow hedge reserve 25 531
Retained earnings (49,598) (36,199)
------------------------------------------------------------------
Total equity 101,922 109,532
------------------------------------------------------------------
Non-current liabilities
Interest-bearing loans and borrowings 85,098 64,158
Deferred tax liabilities 2,385 2,774
Other non-current liabilities 1,361 1,079
------------------------------------------------------------------
Total non-current liabilities 88,844 68,011
------------------------------------------------------------------
Current liabilities
Interest-bearing loans and borrowings 61,485 79,584
Trade and other payables 4,153 3,343
Income tax payable - 6
Other current liabilities 422 662
------------------------------------------------------------------
Total current liabilities 66,060 83,595
------------------------------------------------------------------
Total liabilities 154,904 151,606
------------------------------------------------------------------
Total equity and liabilities 256,826 261,138
------------------------------------------------------------------
For additional information, please contact:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fund manager
E-mail [email protected]
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=EIuP3pNk2kCUveN_EhiYMTbyGc_Jd4qa0hrg
S6mu3FaSjUx1LVDzhwy_WbPIIgHuoQfyd6H9v1Dc0Xh-
Q2g1efJ4GUPdWI3_Df7wzIrp0dINlIqR5FJScXstAo6qtP7X88vVhCrcRNZ6KoFpciPUovOFPIAkPWdG
M1gUQU8kGrpWl712Bh-iKilmEj7j0DvzZ9cZMjs5K4BTGQ2BdUVkxGydOfJzfC8DXqs7aWVrJKoIC-
ZdF_smoEUHst0EbPwyJFRaGYPvHAeVRJNCqGCQm2Jh39Zfml7pdDOeeDnm2S_cL3UIWjQY8PPRLbeIMi
benwbGvS7VHh05eAuh5YDDxfaLJPcvJTBW6F802o_UH0qaso8MHM39motV78TF8p12P18LFt5mWAACrg
e5uU_PebYgHf0JwodTmLOSpeFBABd0dYPnr-Cr-QVrKoqAMxN739w8iMOyQnIUQOz77gSeFJH_1g-
GODv237Ou2jys_1iflI07UKJJz_PTk33LSXvgi6gIbCx5W2vlRC-J8U_rtKm91OGGGvWxpP-
ZVnbygmDHJmBXjRLFBLsbK6trNLN6zO99Aou4n3LqC_lfQSakXuyNMTv9AxhW4oLjrjm-
MkCcuyP6nfU_06MwfXP49tBZy0Eb6wgBvGLF43tDonOA6b2moComhHKmtqc5taKMyPCSzTa2IrcJcgte
RGWWGE6_77rxLXRCsUunb4zV8oBvSw13hBYzliiG50i2Kt31snmuIIWVMRcpcvlhhs3XAR_gcpe68KEg
sGTHoMm6gVvW1UhleMSSf2NDQlZd2V_HWgc=)
www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=JvCSDJNtq6Z6BwFz5L0skQX9ke9Hw-
W8WzSW8rKgwhhHrLYw84HYYSp3XeUb4ChCNODTKipqhg6eLLkkbXOVUdMBuazH1AthBDmXwrI4u5t0g0
2ML6vqCMrg9mM7xUDgwpWGI0Gb9yxs6vWrStIjxZvSg6CROkw-
IdP8wEHrUMZClz70N6DDHHLd6hY0kMkto1LE08dsTEDwos501loUp6gcZ8Y0T9bNQE1sXDHWc34ajFWI
ptdKWwLh-
Rt_jXPyz4DGu9YTVSWPza7jzqNJc1PX1Zwjqa8S41LRwo3EjGqwGZp0CRCU90xDfbCfDrGHswMUGn1xE
BlpewHb9eQ-x9X8IypilXfF0-tR-Bza8FwAtNaEDacVfGiKko3tqFnB2uN4Ccrm_d0R-
Fl1QHUT3eR6pMgqTbgxld0UgOecSqWRYd3MVXD5Z56XsjNyFijXCMwZbqGLWy2Y4TknX4qGyiSKMrQlb
kfYcKd3CtrZgTnQNg3zoblvQfsvKJlCNathqc3fUNTb5SVHsZNBszy9du68nGrLVPFd57q94F9SkqCVK
JMkuzPEKI18u6ogNH9DNabsTxKE29ep_Fi0trs-
BYsY1aGgW8u86KXRw0Yaz140VAHL9_V9U427CNA9vS8n2dgQ-
8IexzYBNgfXCAJiUv09XT3680EWLJe_ssR9UvbdFK1dX_4dv713TCPYf8ai_C7OsTx4DVAF9ohPpdXsu
JS_kn9xMCBGmjMAPXDCbQuVwAw81-GUJuMR12u5s7agthipWoYtHxqi3_i_nqLyXA==)
Baltic Horizon Fund is a registered contractual public closed-end real estate
fund managed by Alternative Investment Fund Manager license holder Northern
Horizon Capital AS. Both the Fund and the Management Company are supervised by
the Estonian Financial Supervision Authority.
Distribution: Nasdaq, GlobeNewswire, www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=OMgeFOpl4ksReI8t3iKPRntmUpk_c_goLWG2
Dx8Q5XgRf78E-ialWMzGw2RErZG8gIOaDC1P05MGCcPbfKKnwunXsCx9w3Fe4Q69zjoYuR4=)
To receive Nasdaq announcements and news from Baltic Horizon Fund about its
projects, plans and more, register on www.baltichorizon.com
(https://www.baltichorizon.com/). You can also follow Baltic Horizon Fund
on www.baltichorizon.com (https://www.baltichorizon.com/) and on LinkedIn
(https://www.linkedin.com/company/baltic-horizon/), Facebook
(https://www.facebook.com/baltichorizon), X (https://twitter.com/BalticHorizon)
and YouTube (https://www.youtube.com/@baltichorizon/featured).
This announcement contains information that the Management Company is obliged to
disclose pursuant to the EU Market Abuse Regulation. The information was
submitted for publication, through the agency of the above distributors, at
19:40 EET on 07 November 2024.