Börsiteade
Baltic Horizon Fund / Northern Horizon Capital AS
LEI kood
5299008IKT93E4SA0G49
Emitendi suuruskategooria
Väike ettevõtja
Majandustegevusalad
Finants- ja kindlustustegevus
Sektor(id)
Fondivalitseja
Emitendi registreeritud asukoht
Eesti
Üldandmed
Kategooriad
Poolaastaaruanne
Teate ID
10530
Manused
Esitamise kuupäev ja aeg
08.08.2023 23:30:00
Teate sisu eesti keeles
Pealkiri
Baltic Horizon Fondi 2023. aasta I poolaasta konsolideeritud auditeerimata majandustulemused
Teade
Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond)
auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2023. aasta esimese kuue kuu
kohta.
Kinnisvarainvesteeringute hindamine
2023. aasta juunis hindas Fondi kinnisvaraportfelli sõltumatu kinnisvarahindaja
Colliers International. Fondi võrreldava portfelli õiglane väärtus
aruandeperioodil vähenes ja oli seisuga 30. juuni 2023 255,7 miljonit eurot (31.
detsember 2022: 268,9 miljonit eurot). Portfelli väärtuse muutuse peamised
põhjused olid projektidest väljumise kapitalisatsioonimäärade muutused ja
kaalutud keskmise kapitalihinna (WACC) ülespoole korrigeerimine intressimäärade
(EURIBOR) tõusu tõttu 2023. aasta I poolaastal.
Tulem ja puhas renditulu
Kontserni 2023. aasta I poolaasta puhaskahjum oli 15,0 miljonit eurot (I pa
2022: puhaskasum 4,2 miljonit eurot). Tulemit mõjutas tugevalt
kinnisvaraportfelli õiglase väärtuse hindamisest saadud kahjum 14,6 miljonit
eurot (I pa 2022: kasum 0,2 miljonit eurot). Lisaks müüs kontsern osalused
ettevõtetes BH Domus Pro UAB, millele kuulub kaubanduskeskus ja büroohoone, ja
BH Duetto UAB, millele kuulub kaks büroohoonet, millest tekkis müügikahjum 3,8
miljonit eurot. Tulemit mõjutasid ka suurenenud finantskulud. 2023. aasta I
poolaasta kahjum osaku kohta oli 0,13 eurot (I pa 2022: kasum 0,04 eurot).
Kontsern teenis 2023. aasta I poolaastal 8,5 miljonit eurot puhast renditulu (I
pa 2022: 8,7 miljonit eurot). 2023. aasta tulemustes kajastub 2023. aasta
veebruaris müüdud Domus Pro ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu summas
0,3 miljonit eurot ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete viie kuu puhas
renditulu summas 1,2 miljonit eurot. Rendihindade indekseerimine ja tulude
taastumine suurendasid aga sama koosseisuga (võrreldava) portfelli puhast
renditulu.
Portfelli EPRA võrreldav puhas renditulu suurenes eelmise aasta sama perioodiga
võrreldes 7,5% peamiselt kaubandussegmendi paremate tulemuste tõttu. Kasvu
toetasid ka suhteliselt stabiilsed tulemused büroosegmendis.
2023. aasta I poolaasta puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt:
büroo 56,7% (I pa 2022: 57,3%), kaubandus 38,5% (I pa 2022: 37,1%) ja vaba aeg
4,8% (I pa 2022: 5,6%).
Südalinnas asuvate kinnisvarainvesteeringute (Postimaja, Europa ja Galerija
Centrs) renditulu moodustas 29,0% Fondi portfelli 2023. aasta I poolaasta
puhtast renditulust. Elurajoonides asuvate ostukeskuste 2023. aasta I poolaasta
puhta renditulu osakaal oli 9.5%.
BH Domus Pro UAB müük
8. veebruaril 2023 allkirjastas Fond ostu-müügilepingu ettevõttega UAB PREF III,
et müüa 100% osalus ettevõttes BH Domus Pro UAB, millele kuuluvad
kaubanduskeskus ja büroohoone Vilniuses (Leedu). Osaluse kokkulepitud müügihind
oli ligikaudu 23,5 miljonit eurot. Üle 9-aastase hoidmisperioodi sisemine
tasuvusmäär (IRR) oli ligikaudu 15,8% ja omakapitali kordaja 2,1. Tehingust
laekunud raha kasutati peamiselt Fondi laenukohustiste vähendamiseks, sh
osaliselt Fondi 2023. aasta mais lunastustähtajani jõudvate võlakirjade
lunastamiseks. Tehing viidi lõpule 6. märtsil 2023.
BH Duetto UAB müük
17. mail 2023 allkirjastas Fond ostu-müügilepingu ettevõttega ECRE IV (Lux)
S.a.r.l., et müüa 100% osalus ettevõttes BH Duetto UAB, millele kuuluvad Duetto
I ja II büroohooned Vilniuses (Leedu). Osaluse kokkulepitud müügihind oli
ligikaudu 37 miljonit eurot. Fond omandas büroohooned rahvusvaheliselt
arendajalt aastatel 2017 ja 2019 ning nende hoidmisperioodi sisemine tasuvusmäär
(IRR) oli ligikaudu 13,7% ja omakapitali kordaja 1,8. Tehingust laekuvat raha
kasutatakse uute võlakirjade osaliseks lunastamiseks ja investeeringuteks Fondi
südalinna piirkonnas paiknevatesse varadesse. Tehing viidi lõpule 6. juunil
2023.
Võlakirjaemissioon
8. mail 2023 viis Fond lõpule oma viieaastaste tagatud võlakirjade märkimise
kogumahus 42 miljonit eurot. Võlakirjadel on fikseeritud intressimäär 8,0%,
millele lisandub kolme kuu EURIBOR. Intressi makstakse kord kvartalis. Tehing
toimus suunatud pakkumisena. Võlakirjad lunastatakse osade kaupa: esimene osa
summas 20 miljonit eurot ühe aasta möödumisel ja teine osa summas 22 miljonit
eurot viie aasta möödumisel emissiooni kuupäevast. Fond lunastas osa
võlakirjadest summas 7 500 003 eurot ennetähtaegselt 1. augustil 2023.
Lunastamisega kaasnes võlakirjade nimiväärtuse vähendamine. Võlakirja uus
nimiväärtus on 82 142,85 eurot. Enne lunastamist oli võlakirjade nominaalsumma
kokku 42 000 000 eurot ja pärast lunastamist on see 34 499 997 eurot.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus kahanes aruandeperioodil 18,9% ja oli 2023. aasta I
poolaasta lõpus 278,8 miljonit eurot (31. detsember 2022: 344,0 miljonit eurot).
Languse peamine põhjus oli BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müük.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus oli 2023. aasta I poolaasta lõpus 118,5 miljonit eurot
(31. detsember 2022: 133,7 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus vähenes
eelmise aasta lõpuga võrreldes 11,3%. Perioodi positiivseid tegevustulemusi
vähendasid kinnisvaraportfelli ümberhindlusest saadud kahjum summas 14,6
miljonit eurot ning BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müügist saadud kahjum
summas 3,8 miljonit eurot. Hindamiste mõju arvestamata oleks varade puhasväärtus
2023. aasta I poolaasta lõpus olnud 132,7 miljonit eurot ehk 1,1093 eurot osaku
kohta. Seisuga 30. juuni 2023 oli osaku IFRS puhasväärtus 0,9905 eurot (31.
detsember 2022: 1,1172 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas
taastamisväärtus olid 1,0208 eurot (31. detsember 2022: 1,1865 eurot) osaku
kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,9869 eurot (31. detsember
2022: 1,1143 eurot) osaku kohta.
Kinnisvarainvesteeringud
2023. aasta I poolaasta lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide
pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane
väärtus oli 255,7 miljonit eurot (31. detsember 2022: 333,1 miljonit eurot) ja
renditavat netopinda oli kokku 119,1 tuhat m2. 2023. aasta I poolaastal müüs
kontsern ligikaudu 23,5 miljoni euro eest Domus Pro hooned ja ligikaudu 37
miljoni euro eest Duetto I ja Duetto II, investeeris 0,7 miljonit eurot
renoveerimisprojektidesse ja 0,8 miljonit eurot olemasolevasse
kinnisvarainvesteeringute portfelli.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Intressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma rendikohustisteta) moodustasid 153,1
miljonit eurot (31. detsember 2022: 194,6 miljonit eurot). Pangalaenude jääk
vähenes Domus Pro, Europa ja Duetto laenude osalise tagasimaksmise ja
graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustas
1,5% kogu tasumata laenujäägist.
Rahavood
2023. aasta I poolaasta äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 6,2 miljonit
eurot (I pa 2022: positiivne summas 7,3 miljonit eurot). Investeerimistegevuse
rahavoog oli tänu BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müügile positiivne summas
22,3 miljonit eurot (I kv 2022: negatiivne summas 7,6 miljonit eurot).
Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 15,6 miljonit eurot (I pa
2022: negatiivne summas 7,1 miljonit eurot). 2023. aasta I poolaastal Fond
lunastas ja emiteeris võlakirju, maksis tagasi Domus Pro pangalaenu ja osa
Europa pangalaenust ning maksis võlakirjade ja pangalaenude graafikujärgseid
intresse. 2023. aasta märtsis tasus Fond BH Domus Pro UAB müügist saadud
vahendite abil Domus Pro pangalaenu (11,0 miljonit eurot) ja 6,0 miljonit eurot
Europa pangalaenust. Mais lunastas Fond viieaastaste tagamata võlakirjade
emissiooni mahus 50 miljonit eurot, viis lõpule viieaastaste võlakirjade
suunatud pakkumise ja emiteeris võlakirju kogumahus 42 miljonit eurot. 2023.
aasta I poolaasta lõpus oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 18,2 miljonit
eurot (31. detsember 2022: 5,3 miljonit eurot). Tegevuskulud on täielikult
kaetud renditegevusest laekuvate rahavoogudega.
Peamised kasumlikkuse näitajad
Tuhandetes
eurodes II kv 2023 II kv 2022 Muutus
-------------------------------------------------------------------------------
Puhas renditulu 4 293 4 482 -4,2%
Halduskulud -678 -726 -6,6%
Muu äritulu 5 271 -98,5%
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist -2 218 - -
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse
kasum/kahjum -14 619 178 -8 312,9%
Ärikasum/-
kahjum -13 217 4 205 -414,3%
Finantskulud (neto) -2 387 -1 518 57,2%
Maksueelne
kasum/kahjum -15 604 2 687 -680,8%
Tulumaks 577 -444 230,0%
-------------------------------------------------------------------------------
Perioodi puhaskasum/-
kahjum -15 027 2 243 -770,0%
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Ringluses olevate osakute kaalutud
keskmine arv 119 635 429 119 635 429 -
Kasum/kahjum osaku kohta
(eurodes) -0,13 0,02 -
-------------------------------------------------------------------------------
Peamised finantsseisundi näitajad
Tuhandetes
eurodes 30.06.2023 31.12.2022 Muutus
-------------------------------------------------------------------------------
Kasutuses olevad
kinnisvarainvesteeringud 255 734 333 123 -23,2%
Varade brutoväärtus (GAV) 278 822 343 963 -18,9%
Intressikandvad laenud ja võlakirjad 153 144 194 569 -21,3%
Kohustised kokku 160 318 210 308 -23,8%
-------------------------------------------------------------------------------
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) 118 504 133 655 -11,3%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA
NRV) 122 123 141 943 -14,0%
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Ringluses olevate osakute arv 119 635 429 119 635 429 -
Osaku puhasväärtus - IFRS NAV osaku kohta
(eurodes) 0,9905 1,1172 -11,3%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta
(eurodes) 1,0208 1,1865 -14,0%
-------------------------------------------------------------------------------
Laenu ja väärtuse suhe (%) 59,9% 58,4% -
Keskmine sisemine intressimäär (%) 4,2% 3,0% -
-------------------------------------------------------------------------------
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2023. aasta II kvartalis 87,2% (I
kv 2023: 89,6%). Seisuga 30. juuni 2023 oli täitumus 84,6% (31. märts
2023: 88,8%). Üldist täitumust mõjutas Galerija Centrsi, LNK ja Lincona
vähenenud täitumus.
Büroosegmendi täitumust mõjutas tugevalt Meraki büroohoone valmimine 2022. aasta
septembris. Merakit arvestamata näitas büroosegment endiselt tugevaid tulemusi:
2023. aasta II kvartalis oli täitumus 94,0%. SKY supermarket, Vainodes I ja CC
Plaza on praeguseks täielikult välja renditud. Rendiprotsesside kiirendamiseks
suurendati 2022. aastal nii kaubandus- kui ka büroosegmendi hoonete rentimisega
tegelevaid meeskondi. 2022. aasta detsembris sõlmiti leping Galerija Centrsi
ankurrentnikuga ARKET. Ehitustööd ARKET i pinna ettevalmistamiseks algasid
2023. aasta I kvartalis, avamine on kavandatud 2023. aasta novembrisse.
Kinnisvarainvesteeringute keskmine otsene tootlus oli 2023. aasta II kvartalis
5,3% (I kv 2023: 4,7%) ja kogu portfelli esmane puhastootlus 5,9% (I kv
2023: 5,0%). Rendihindade indekseerimine kogu portfellis mõjutas positiivselt
kinnisvarainvesteeringute tootlust. Samas mõjutab Fondi tulemusi endiselt ARKET-
i pinna ettevalmistamisega seotud ehitustöödest tingitud lühiajaline vakantsus
Galerija Centrsis.
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. juuni 2023
Õiglane Otsene Esmane
Kinnisvarainvesteering Segment väärtus(1) Renditav tootlus puhastootlus
(tuhandetes netopind II kv II kv Täitumuse
eurodes) (m(2)) 2023(2) 2023(3) määr
-------------------------------------------------------------------------------------
Vilnius, Leedu
Europa Kaubandus 35 747 17 051 3,8% 4,3% 83,6%
North Star Büroo 20 368 10 579 7,0% 7,0% 98,5%
Meraki Büroo 16 240 8 275 0,0% 0,0% 32,2%
-------------------------------------------------------------------------------------
Vilniuses kokku 72 355 35 905 4,8% 5,0% 76,1%
-------------------------------------------------------------------------------------
Riia, Läti
Upmalas Biroji Büroo 20 045 10 459 8,1% 9,4% 98,8%
Vainodes I Büroo 17 220 8 128 6,7% 8,2% 100,0%
LNK Centre Büroo 15 260 7 450 6,4% 6,6% 46,9%
Sky Kaubandus 5 480 3 259 8,2% 7,4% 100,0%
Galerija Centrs Kaubandus 66 854 19 293 4,1% 4,7% 80,9%
-------------------------------------------------------------------------------------
Riias kokku 124 859 48 589 5,6% 6,3% 84,0%
-------------------------------------------------------------------------------------
Tallinn, Eesti
Postimaja ja CC Plaza Kaubandus 23 088 9 232 3,8% 5,4% 95,6%
Postimaja ja CC Plaza Vaba aeg 12 432 9 139 7,2% 6,2% 100,0%
Lincona Büroo 14 180 10 775 6,8% 7,4% 85,8%
Pirita Kaubandus 8 820 5 425 6,4% 8,9% 98,1%
-------------------------------------------------------------------------------------
Tallinnas kokku 58 520 34 571 5,4% 6,5% 94,1%
-------------------------------------------------------------------------------------
Portfell kokku 255 734 119 065 5,3% 5,9% 84,6%
-------------------------------------------------------------------------------------
1. Põhineb viimasel, seisuga 30. juuni 2022 teostatud hindamisel, hilisematel
kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu
kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu
kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
01.04.2023- 01.04.2022- 01.01.2023- 01.01.2022-
Tuhandetes eurodes 30.06.2023 30.06.2022 30.06.2023 30.06.2022
-------------------------------------------------------------------------------
Renditulu 4 821 5 111 10 095 10 070
Teenustasutulu 1 745 1 341 3 187 2 645
Renditegevuse kulud -2 273 -1 970 -4 787 -4 040
-------------------------------------------------------------------------------
Puhas renditulu 4 293 4 482 8 495 8 675
-------------------------------------------------------------------------------
Halduskulud -678 -726 -1 414 -1 385
Muu äritulu 5 271 15 278
Kahjum
kinnisvarainvesteeringu
müügist -2 218 - -3 751 -
Kinnisvarainvesteeringute
ümberhindluse kasum/kahjum -14 619 178 -14 623 172
-------------------------------------------------------------------------------
Ärikasum/-kahjum -13 217 4 205 -11 278 7 740
-------------------------------------------------------------------------------
Finantstulud 1 - 1 -
Finantskulud -2 388 -1 518 -4 425 -2 960
-------------------------------------------------------------------------------
Finantstulud ja -kulud kokku -2 387 -1 518 -4 424 -2 960
-------------------------------------------------------------------------------
Maksueelne kasum/kahjum -15 604 2 687 -15 702 4 780
Tulumaks 577 -444 697 -541
-------------------------------------------------------------------------------
Perioodi kasum/kahjum -15 027 2 243 -15 005 4 239
-------------------------------------------------------------------------------
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-
kahjum
Rahavoogude riskimaandamise
puhaskasum/-kahjum 78 575 -173 1 296
Rahavoogude riskimaandamise
puhaskahjumiga/?kasumiga
seotud tulumaks -14 -51 27 -115
-------------------------------------------------------------------------------
Tulevikus kasumisse või
kahjumisse ümberliigitatav
tulumaksujärgne muu
koondkasum/-kahjum kokku 64 524 -146 1 181
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Perioodi tulumaksujärgne
koondkasum/ ?kahjum kokku -14 963 2 767 15 151 5 420
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Tava- ja lahustatud
kasum/kahjum osaku kohta
(eurodes) -0,13 0,02 -0,13 0,04
-------------------------------------------------------------------------------
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
Tuhandetes eurodes 30.06.2023 31.12.2022
------------------------------------------------------------------------
Põhivarad
Kinnisvarainvesteeringud 255 734 333 123
Immateriaalsed põhivarad 6 6
Materiaalsed põhivarad 2 1
Tuletisinstrumendid 1 557 2 228
Muud põhivarad 210 -
------------------------------------------------------------------------
Põhivarad kokku 257 509 335 358
------------------------------------------------------------------------
Käibevarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded 2 072 2 693
Ettemaksed 377 273
Tuletisinstrumendid 646 292
Raha ja raha ekvivalendid 18 218 5 347
------------------------------------------------------------------------
Käibevarad kokku 21 313 8 605
------------------------------------------------------------------------
Varad kokku 278 822 343 963
------------------------------------------------------------------------
Omakapital
Sissemakstud kapital 145 200 145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv 1 535 1 681
Jaotamata kahjum -28 231 -13 226
------------------------------------------------------------------------
Omakapital kokku 118 504 133 655
------------------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 64 760 124 017
Edasilükkunud tulumaksukohustised 2 798 7 490
Muud pikaajalised kohustised 712 1 240
------------------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised kokku 68 270 132 747
------------------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 88 648 71 094
Võlad tarnijatele ja muud võlad 2 510 5 644
Tulumaksukohustis - 10
Muud lühiajalised kohustised 890 813
------------------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised kokku 92 048 77 561
------------------------------------------------------------------------
Kohustised kokku 160 318 210 308
------------------------------------------------------------------------
Omakapital ja kohustised kokku 278 822 343 963
------------------------------------------------------------------------
Lisainformatsiooni saamiseks palume kontakteeruda:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fond, fondijuht
E-mail: [email protected]
www.baltichorizon.com
Baltic Horizon Fond on registreeritud lepinguline avalik kinnine kinnisvarafond,
mida valitseb alternatiivfondivalitseja Northern Horizon Capital AS. Avaldamine:
GlobeNewswire, Nasdaq Tallinn, Nasdaq Stockholm, www.baltichorizon.com
Käesolev teade sisaldab informatsiooni, mille Fondivalitseja on kohustatud
avaldama Euroopa Liidu turukuritarvituse määruse kohaselt. Informatsioon esitati
avaldamiseks 08.08.2023 kell 23:30 Eesti aja järgi ülalmainitud
avaldamiskanalite esindajatele.
Teate sisu inglise keeles
Pealkiri
Baltic Horizon Fund consolidated unaudited results for H1 2023
Teade
Management Board of Northern Horizon Capital AS has approved the unaudited
consolidated interim financial statements of Baltic Horizon Fund (the Fund) for
the six months of 2023.
Property valuations
In June 2023, the portfolio valuations were conducted by the independent real
estate appraiser Colliers International. As of 30 June 2023, the fair value of
the Baltic Horizon Fund like-for-like portfolio decreased to EUR 255.7 million
(31 December 2022: EUR 268.9 million). Compared to the previous valuations, the
change in portfolio value was mainly driven by the changes in exit yields and
upward adjustments of the weighted average cost of capital (WACC) due to the
rise in interest rates (EURIBOR) over H1 2023.
Net result and net rental income
The Group recorded a net loss of EUR 15.0 million for H1 2023 against a net
profit of EUR 4.2 million. The net result was strongly impacted by the negative
valuation result of EUR 14.6 million. Meanwhile in H1 2022, the valuation
resulted in a net fair value gain of EUR 0.2 million. The sale of the shares in
BH Domus Pro UAB which owns a retail park and an office building and BH Duetto
UAB, which owns two office buildings, resulted in the loss on disposal of EUR
3.8 million. The net result was also impacted by the higher financial expenses.
Earnings per unit for H1 2023 were negative at EUR -0.13 (H1 2022: positive at
EUR 0.04).
The Group earned net rental income of EUR 8.5 million in H1 2023 (H1 2022: EUR
8.7 million). The results for 2023 include two months' net rental income of the
Domus Pro Retail and Office property (EUR 0.3 million) and five months' net
rental income of the Duetto properties (EUR 1.2 million), which were sold in
February and May 2023, respectively. Rent indexations and the recovery of income
improved the net rental income of the same portfolio mix (like-for-like
portfolio).
On an EPRA like-for-like basis, portfolio net rental income increased by 7.5%
year on year, mainly due to the recovery in the retail segment. The increase was
also supported by the relatively stable performance of the office segment.
Portfolio properties in the office segment contributed 56.7% (H1 2022: 57.3%) of
net rental income in H1 2023, followed by the retail segment with 38.5% (H1
2022: 37.1%) and the leisure segment with 4.8% (H1 2022: 5.6%).
Retail assets located in the central business districts (Postimaja, Europa and
Galerija Centrs) accounted for 29.0% of total portfolio net rental income in H1
2023. Total net rental income attributable to neighbourhood shopping centres was
9.5% in H1 2023.
Domus PRO complex disposal
On 8 February 2023, the Fund signed a share sale and purchase agreement with UAB
PREF III to sell 100% shares of BH Domus Pro UAB which owns a retail park and an
office building in Vilnius, Lithuania. The agreed price of the property was
approximately EUR 23.5 million. The internal rate of return (IRR) for the
holding period of more than 9 years was around 15.8%, while equity multiple was
2.1. The proceeds of the transaction were used mainly to decrease the loan
obligations of the Fund and partially to redeem the Fund's bonds which matured
in May 2023. Closing of the transaction took place on 6 March 2023.
Sale of BH Duetto UAB shares
On 17 May 2023, the Fund signed a share sale and purchase agreement with ECRE IV
(Lux) S.a.r.l. to sell 100% of the shares of BH Duetto UAB, which owns Duetto I
and II office buildings in Vilnius, Lithuania. The agreed price of the property
was approximately EUR 37 million. The Fund first acquired the properties in
2017 and 2019 from the international developer and earned an IRR of
approximately 13.7% and an equity multiple of 1.8x over the period. The proceeds
of the transaction will be used to partially redeem new bonds and to invest in
the centrally located assets of the Fund. Closing of the transaction took place
on 6 June 2023.
Bond issue
On 8 May 2023, the Fund completed the subscription for its 5-year secured bonds
of EUR 42 million. The bonds bear a fixed-rate coupon of 8.0% and a floating
rate of 3-month EURIBOR payable quarterly. The transaction took place under the
private placement regime. The bonds will be redeemed in tranches: the first
tranche of EUR 20 million will be redeemed in 1 year from the issue date, the
second tranche of EUR 22 million in 5 years from the issue date. The Fund
redeemed a part of the bonds in the amount of EUR 7,500,003 early on 1 August
2023. The redemption was accompanied by the reduction of the nominal value of
the bonds to EUR 82,142.85 per bond. The total nominal amount of the bonds
before the redemption was EUR 42,000,000 and after the redemption is EUR
34,499,997.
Gross Asset Value (GAV)
At the end of H1 2023, the Fund's GAV was EUR 278.8 million (31 December 2022:
EUR 344.0 million), 18.9% lower than at the end of the previous period. The
decrease is mainly related to the sale of the shares in BH Domus Pro UAB and BH
Duetto UAB.
Net Asset Value (NAV)
At the end of H1 2023, the Fund's NAV was EUR 118.5 million (31 December 2022:
EUR 133.7 million). Compared to the year-end 2022 NAV, the Fund's NAV decreased
by 11.3%. The increase in operational performance was offset by a EUR 14.6
million property valuation loss and EUR 3.8 million loss from the disposal of
the BH Domus Pro UAB and BH Duetto UAB shares. Excluding the impact of
valuations, the NAV at the end of H1 2023 would have been EUR 132.7 million or
EUR 1.1093 per unit. As of 30 June 2023, IFRS NAV per unit decreased to EUR
0.9905 (31 December 2022: EUR 1.1172), while EPRA net tangible assets and EPRA
net reinstatement value were EUR 1.0208 per unit (31 December 2022: EUR
1.1865). EPRA net disposal value was EUR 0.9869 per unit (31 December 2022: EUR
1.1143).
Investment properties
At the end of H1 2023, the Baltic Horizon Fund portfolio consisted of 12 cash
flow generating investment properties in the Baltic capitals. The fair value of
the Fund's portfolio was EUR 255.7 million (31 December 2022: EUR 333.1 million)
and incorporated a total net leasable area of 119.1 thousand sq. m. During H1
2023 the Group sold the Domus PRO buildings for approximately EUR 23.5 million
and the Duetto I and Duetto II buildings for approximately EUR 37 million,
invested EUR 0.7 million in reconstruction projects and EUR 0.8 million in the
existing property portfolio.
Interest-bearing loans and bonds
Interest-bearing loans and bonds (excluding lease liabilities) were EUR 153.1
million (31 December 2022: EUR 194.6 million). Outstanding bank loans decreased
due to the repayment of part of the Domus Pro, Europa and Duetto loans and
regular bank loan amortisation. Annual loan amortisation accounted for 1.5% of
total debt outstanding.
Cash flow
Cash inflow from core operating activities in H1 2023 amounted to EUR 6.2
million (H1 2022: cash inflow of EUR 7.3 million). Cash inflow from investing
activities was EUR 22.3 million (H1 2022: cash outflow of EUR 7.6 million) due
to the sale of the shares in BH Domus Pro UAB and BH Duetto UAB. Cash outflow
from financing activities was EUR 15.6 million (H1 2022: cash outflow of EUR
7.1 million). In H1 2023, the Fund redeemed and issued bonds, repaid the Domus
Pro and part of the Europa loan, and paid regular interest on bank loans and
bonds. In March 2023 the Fund repaid the Domus Pro loan (EUR 11.0 million) and
EUR 6.0 million of the Europa loan using the proceeds from the sale of the
shares in BH Domus Pro UAB. In May the Fund redeemed its EUR 50 million
unsecured 5-year bond issue, completed a private placement of 5-year bonds and
issued bonds in the total volume of EUR 42 million. At the end of H1 2023, the
Fund's consolidated cash and cash equivalents amounted to EUR 18.2 million (31
December 2022: EUR 5.3 million). Operating costs are fully covered by cash flows
generated by rental activities.
Key earnings figures
EUR '000 Q2 2023 Q2 2022 Change (%)
-------------------------------------------------------------------------------
Net rental income 4,293 4,482 (4.2%)
Administrative expenses (678) (726) (6.6%)
Other operating income 5 271 (98.5%)
Losses on disposal of investment
properties (2,218) - -
Valuation gains (losses) on investment
properties (14,619) 178 (8,312.9%)
Operating profit
(loss) (13,217) 4,205 (414.3%)
Net financial
expenses (2,387) (1,518) 57.2%
Profit (loss) before
tax (15,604) 2,687 (680.8%)
Income tax 577 (444) 230.0%
-------------------------------------------------------------------------------
Net profit (loss) for the
period (15,027) 2,243 (770.0%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Weighted average number of units
outstanding (units) 119,635,429 119,635,429 -
Earnings per unit (EUR) (0.13) 0.02 -
-------------------------------------------------------------------------------
Key financial position figures
EUR Change
'000 30.06.2023 31.12.2022 (%)
----------------------------------------------------------------------------
Investment properties in use 255,734 333,123 (23.2%)
Gross asset value (GAV) 278,822 343,963 (18.9%)
Interest-bearing loans and
bonds 153,144 194,569 (21.3%)
Total
liabilities 160,318 210,308 (23.8%)
IFRS Net asset value (IFRS NAV) 118,504 133,655 (11.3%)
EPRA Net Reinstatement Value
(EPRA NRV) 122,123 141,943 (14.0%)
----------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------
Number of units outstanding
(units) 119,635,429 119,635,429 -
IFRS Net asset value (IFRS NAV) per unit
(EUR) 0.9905 1.1172 (11.3%)
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV)
per unit (EUR) 1.0208 1.1865 (14.0%)
----------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------
Loan-to-Value ratio (%) 59.9% 58.4% -
Average effective interest rate
(%) 4.2% 3.0% -
----------------------------------------------------------------------------
During Q2 2023, the average actual occupancy of the portfolio was 87.2% (Q1
2023: 89.6%). The occupancy rate as of 30 June 2023 was 84.6% (31 March
2023: 88.8%). The overall occupancy rate was impacted by the decreased occupancy
in Galerija Centrs, LNK and Lincona.
Excluding the Meraki building, the office segment remained strong at around
94.0% occupancy during Q2 2023. Sky SC, Vainodes I and CC Plaza are now fully
occupied. The Fund's retail and office leasing teams were expanded in 2022 to
speed up the leasing process. The agreement with the anchor tenant ARKET in
Galerija Centrs was signed in December 2022. Construction works for ARKET fit-
out started in Q1 2023, with an opening planned in November 2023.
The average direct property yield during Q2 2023 was 5.3% (Q1 2023: 4.7%). The
net initial yield for the whole portfolio for Q2 2023 was 5.9% (Q1 2023: 5.0%).
Rent indexation across the portfolio had a positive impact on the property
yields albeit the short-term vacancy in Galerija Centrs due to construction
works related to ARKET fit-out is still affecting the Fund's performance.
Overview of the Fund's investment properties as of 30 June 2023
Direct Net
Property name Sector Fair property initial
value(1) NLA yield yield Occupancy
(EUR '000) (sq. m) Q2 2023(2) Q2 2023(3) rate
-------------------------------------------------------------------------------
Vilnius,
Lithuania
Europa SC Retail 35,747 17,051 3.8% 4.3% 83.6%
North Star Office 20,368 10,579 7.0% 7.0% 98.5%
Meraki Office 16,240 8,275 0.0% 0.0% 32.2%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Vilnius 72,355 35,905 4.8% 5.0% 76.1%
-------------------------------------------------------------------------------
Riga, Latvia
Upmalas Office
Biroji BC 20,045 10,459 8.1% 9.4% 98.8%
Vainodes I Office 17,220 8,128 6.7% 8.2% 100.0%
LNK Centre Office 15,260 7,450 6.4% 6.6% 46.9%
Sky SC Retail 5,480 3,259 8.2% 7.4% 100.0%
Galerija Retail
Centrs 66,854 19,293 4.1% 4.7% 80.9%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Riga 124,859 48,589 5.6% 6.3% 84.0%
-------------------------------------------------------------------------------
Tallinn,
Estonia
Postimaja &
CC Plaza Retail
complex 23,088 9,232 3.8% 5.4% 95.6%
Postimaja &
CC Plaza Leisure
complex 12,432 9,139 7.2% 6.2% 100.0%
Lincona Office 14,180 10,775 6.8% 7.4% 85.8%
Pirita SC Retail 8,820 5,425 6.4% 8.9% 98.1%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Tallinn 58,520 34,571 5.4% 6.5% 94.1%
-------------------------------------------------------------------------------
Total
portfolio 255,734 119,065 5.3% 5.9% 84.6%
-------------------------------------------------------------------------------
1. Based on the latest valuation as of 30 June 2023, subsequent capital
expenditure and recognised right-of-use assets,
2. Direct property yield (DPY) is calculated by dividing annualized NOI by the
acquisition value and subsequent capital expenditure of the property.
3. The net initial yield (NIY) is calculated by dividing annualized NOI by the
market value of the property.
CONSOLIDATED STATEMENT OF PROFIT OR LOSS AND OTHER COMPREHENSIVE INCOME
01.04.2023- 01.04.2022- 01.01.2023- 01.01.2022-
EUR '000 30.06.2023 30.06.2022 30.06.2023 30.06.2022
Rental income 4,821 5,111 10,095 10,070
Service charge income 1,745 1,341 3,187 2,645
Cost of rental activities (2,273) (1,970) (4,787) (4,040)
-------------------------------------------------------------------------------
Net rental income 4,293 4,482 8,495 8,675
-------------------------------------------------------------------------------
Administrative expenses (678) (726) (1,414) (1,385)
Other operating income 5 271 15 278
Losses on disposal of
investment properties (2,218) - (3,751) -
Valuation gains (losses) on
investment properties (14,619) 178 (14,623) 172
-------------------------------------------------------------------------------
Operating profit (loss) (13,217) 4,205 (11,278) 7,740
-------------------------------------------------------------------------------
Financial income 1 - 1 -
Financial expenses (2,388) (1,518) (4,425) (2,960)
-------------------------------------------------------------------------------
Net financial expenses (2,387) (1,518) (4,424) (2,960)
-------------------------------------------------------------------------------
Profit (loss) before tax (15,604) 2,687 (15,702) 4,780
Income tax charge 577 (444) 697 (541)
-------------------------------------------------------------------------------
Profit (loss) for the period (15,027) 2,243 (15,005) 4,239
-------------------------------------------------------------------------------
Other comprehensive income that is or may be reclassified to profit or loss in
subsequent periods
Net gain (loss) on cash flow
hedges 78 575 (173) 1,296
Income tax relating to net
gain (loss) on cash flow
hedges (14) (51) 27 (115)
-------------------------------------------------------------------------------
Other comprehensive income
(expense), net of tax, that
is or may be reclassified to
profit or loss in subsequent
periods 64 524 (146) 1,181
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Total comprehensive income
(expense) for the period,
net of tax (14,963) 2,767 (15,151) 5,420
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Basic and diluted earnings
per unit (EUR) (0.13) 0.02 (0.13) 0.04
-------------------------------------------------------------------------------
CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION
EUR '000 30.06.2023 31.12.2022
--------------------------------------------------------------------------
Non-current assets
Investment properties 255,734 333,123
Intangible assets 6 6
Property, plant and equipment 2 1
Derivative financial instruments 1,557 2,228
Other non-current assets 210 -
--------------------------------------------------------------------------
Total non-current assets 257,509 335,358
--------------------------------------------------------------------------
Current assets
Trade and other receivables 2,072 2,693
Prepayments 377 273
Derivative financial instruments 646 292
Cash and cash equivalents 18,218 5,347
--------------------------------------------------------------------------
Total current assets 21,313 8,605
--------------------------------------------------------------------------
Total assets 278,822 343,963
--------------------------------------------------------------------------
Equity
Paid in capital 145,200 145,200
Cash flow hedge reserve 1,535 1,681
Retained earnings (28,231) (13,226)
--------------------------------------------------------------------------
Total equity 118,504 133,655
--------------------------------------------------------------------------
Non-current liabilities
Interest-bearing loans and borrowings 64,760 124,017
Deferred tax liabilities 2,798 7,490
Other non-current liabilities 712 1,240
--------------------------------------------------------------------------
Total non-current liabilities 68,270 132,747
--------------------------------------------------------------------------
Current liabilities
Interest-bearing loans and borrowings 88,648 71,094
Trade and other payables 2,510 5,644
Income tax payable - 10
Other current liabilities 890 813
--------------------------------------------------------------------------
Total current liabilities 92,048 77,561
--------------------------------------------------------------------------
Total liabilities 160,318 210,308
--------------------------------------------------------------------------
Total equity and liabilities 278,822 343,963
--------------------------------------------------------------------------
For more information, please contact:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fund manager
E-mail [email protected]
www.baltichorizon.com
The Fund is a registered contractual public closed-end real estate fund that is
managed by Alternative Investment Fund Manager license holder Northern Horizon
Capital AS. Both the Fund and the Management Company are supervised by the
Estonian Financial Supervision Authority.
This announcement contains information that the Management Company is obliged to
disclose pursuant to the EU Market Abuse Regulation. The information was
submitted for publication, through the agency of the above distributors, 23:30
EEST on 8 August 2023.