Market announcement
AS Pro Kapital Grupp
LEI code
097900BGM10000061519
Size of the entity
Large group
Economic activities
Financial and Insurance Activities
Country of registered office
Estonia
General information
Categories
Other corporate action
Unique data record identifier
7918
Submission date and time
03.04.2020 18:00:00
Content of announcement in Estonian
Title
Harju Maakohus algatas AS-i Tallinna Moekombinaat saneerimismenetluse
Message
31. märtsil 2020 esitas Tallinnas T1 Mall of Tallinn keskust omav ja haldav AS
Tallinna Moekombinaat (TMK, AS Pro Kapital Grupp tütarettevõte) Harju Maakohtule
avalduse saneerimismenetluse algatamiseks, et läbi saneerimismenetluse ületada
ajutised makseraskused, mõistlikult ümber korraldada võlakoorem ja parandada TMK
kasumlikkust. 3. aprilli 2020 määrusega algatas Harju Maakohus
saneerimismenetluse. TMK kohustub 2. juunil 2020 esitama kohtule kinnitamiseks
saneerimiskava, millega määratletakse rakendatavad saneerimisabinõud, muuhulgas
saneerimise mõju võlausaldajatele. Saneerimiskava vastuvõtmiseks toimub
võlausaldajate hääletus ja lõpliku kava kinnitab kohus. Saneerimise algatamine
ja menetlemine ei mõjuta mitte kuidagi keskuse ega selle üürnike ja
koostööpartnerite tavapärast majandustegevust - see tähendab, et Eesti Vabariigi
valitsuse poolt kaubanduskeskustele seatud piirangute lõppedes on T1 Mall of
Tallinn avatud ning tegevus toimub nagu enne. Saneerimise eesmärgiks on tagada
keskuse igapäevase tegevuse jätkamine, kaitstes investorite, töötajate,
võlausaldajate ja koostööpartnerite õiguseid ja huve. Saneerimine hõlmab üksnes
AS-i Tallinna Moekombinaat ega oma vahetut mõju AS-i Pro Kapital Grupp kontserni
teistele ettevõtetele.
Saneerimisavalduse esitamise seisuga oli AS-il Tallinna Moekombinaat 71
võlausaldajat ning tähtaegselt tasumata kohustusi kokku 7 miljoni euro ulatuses.
Peamiseks võlausaldajaks on rahvusvaheline rahastusplatvorm TSSP ning
laenuagendiks Lintgen Adjacent Investments S.a.r.l, kellega AS Tallinna
Moekombinaat sõlmis 2016. aasta lõpus Peterburi tee 2 asuva kaubanduskeskuse
ehituse finantseerimiseks laenulepingu kogusummas 65 miljonit eurot. Tegemist on
viieaastase tähtajaga erilist tüüpi arenduslaenuga vahefinantseerimiseks, millel
on tavapärasest rahavooga tagatud laenust oluliselt kõrgem intress ja kus laenu
põhiosa tagastatakse tähtaja saabudes ühekorraga. Arenduslaenu oli plaanitud
refinantseerida toimiva ja rahavoogusid tootva kaubanduskeskuse tingimustel.
Laen on tagatud hüpoteegiga Peterburi tee 2 kinnistule summas 84,5 miljonit
eurot. 31. märtsi seisuga oli laenu põhiosa ligi 75,4 miljonit eurot. Põhiosa on
kasvanud laenuintressimaksete alguseni kapitaliseeritud laenuintresside võrra.
Laenuintresside igakuiste maksete kohustus algas 2019. aasta septembris. Lisaks
kõrgetele intressikuludele kaasnevad laenulepinguga ka mitterahalised kohustused
ehk finantskovenandid. Seoses kaubanduskeskuse oluliselt aeglasema käivitumisega
on AS Tallinna Moekombinaat tulud jäänud prognoosidele alla ning AS Tallinna
Moekombinaat ei ole suutnud täita finantskovenante ega tasuda korrektselt
intressimakseid. Samuti ei suudaks AS Tallinna Moekombinaat tagastada
laenulepingu ülesütlemisel laenu põhiosa.
Tänase olukorra põhjusteks on:
* Ehitusperiood pikenes ning sellega seonduvalt keskus avati planeeritust
hiljem.
* AS-i Tallinna Moekombinaat finantsprognoosid olid koostatud 2016. aastal,
laenulepingu sõlmimise ajal, võttes arvesse selle hetke turu olukorda.
Ehitusperioodi ajal toimunud muutused jaekaubandusturul avaldasid mõju
mitmete brändide strateegiatele, muuhulgas muutes neid uute kaupluste
avamise suhtes ettevaatlikumaks. Hetkeseisuga ei ole kõikidele
kaubanduspindadele üürnikku veel leitud. Samuti on mõnede suurte üüripindade
avamise viibimine avaldanud oma mõju keskuse toimimisele. Keskuse
käivitamine on võtnud enam aega kui esialgu plaaniti, mistõttu ei ole
prognoositud käibed ja tulemused realiseerunud.
* Tulenevalt koroonaviiruse leviku tõkestamisest on Eestis kuulutatud välja
eriolukord, mille tagajärjena on T1 Mall of Tallinn keskus olnud sunnitud
ajutiselt oma uksed suures ulatuses sulgema (eriolukorra ajal on avatud
üksnes keskuses tegutsev Selver, paar toidupoodi ja apteek).
Antud tingimustes ei suuda AS Tallinna Moekombinaat täita rahalisi ega
mitterahalisi kohustusi võlausaldajate ees. AS Pro Kapital Grupp avaldas info
TSSP laenulepingu rikkumiste kohta 28. veebruari 2020 börsiteates (vt tegevjuhi
ülevaade). COVID-19 globaalse pandeemia olukorras ei ole senised konstruktiivsed
läbirääkimised laenuandjaga tulemusi andnud ja TMK hinnangul on tekkinud oht, et
laenuandja võib laenulepingu üles öelda ja nõuda kohest laenu tagastamist.
Samuti ei ole teada, kui kaua kestab kehtestatud eriolukord ning milline saab
olema selle mõju TMK tegevusele. Majandustegevuse jätkamiseks ning seeläbi T1
Mall of Tallinn rentnike, töötajate ning teiste seotud osapoolte huvide
kaitsmiseks, esitas AS Tallinna Moekombinaat avalduse saneerimismenetluse
algatamiseks. Edasiseks tegevuseks on koostada ja kinnitada saneerimiskava, sh
tegevusplaan selle osas, kuidas keskuse tegevust tulemuslikust kasvatada,
arvestades ka COVID-19 ajutise kriisi mõju tarbimiskäitumisele ja majandusele
tervikuna.
AS-i Tallinna Moekombinaat 2019. aasta põhitegevus oli kasumlik - keskus teenis
ärikasumit iga kuu. Kõrgete finantskulude ja mitterahalise kinnisvara väärtuse
languse tõttu oli siiski 2019. aasta puhastulem negatiivne. TMK hinnangul
võimaldaksid kaubanduskeskuse olemasolevad rahavood TMK kohustusi täita kui
võlakohustuste tingimused oleksid mõistlikud (kui arvestada tavapärast tegevust
enne eriolukorra väljakuulutamist). Kuna kaubanduskeskuse põhitegevus on
juhtkonna hinnangul jätkusuutlik, astub TMK saneerimisavalduse esitamisega
vajalikud sammud kaubanduskeskusega seotud erinevate huvirühmade kaitseks. T1
Mall of Tallinn näol on tegemist unikaalse ning esimese omanäolise
kontseptsiooniga kogu Baltikumis, mis lisaks tavapärastele kaubandusvõimalustele
avab külastajatele mitmekülgse meelelahutuse maailma. Lisaks avarale
valgusküllasele sisearhitektuurile, kaubandusele ja kunstile on T1 Mall of
Tallinnas Eesti mõistes unikaalne söögikohtade kogum - seda nii oma ulatuselt
kui asetuselt. Enamus söögikohti asuvad neljandal korrusel, kõrgemal
kaubandusmelust, võimalusega imetleda pealinna vaateid. Keskuses asuvad
tipptasemel kino, regiooni suurim siseruumides asuv kogupere meelelahutuskeskus
Super Skypark ning keskuse katusel vaateratas, mille sarnast mujal Euroopas ei
leia. T1 Mall of Tallinnas on tänaseks ligi 180 rentnikku, kes annavad tööd enam
kui tuhandele inimesele. Avamisest alates on keskust külastanud ligi 6 miljonit
inimest.
Olukord AS-i Pro Kapital Grupp teistes tegevusvaldkondades
AS Pro Kapital Grupp tegutseb kolmes Balti pealinnas ja Bad Kreuznachis,
Saksamaal.
Tallinnas arendame Kalaranna elukvartalit mere äärde jäävas kesklinna osas ja
Kristiine City't, mis asub südalinna serval. Käimasolevate projektide
finantseerimine on tagatud ehituse kogumahus pangalaenudega, mille väljastamise
eeldusteks vajalik kogus eelmüügi lepinguid on ostjatega sõlmitud. Eestis puudub
täna valminud korterite laovaru. Uued korterid valmivad 2021. aastal ja hetkel
toimub korterite eelmüük. Kalaranna elukvartali ja Kristiine City Ratsuri majade
ehitus on käivitunud plaanipäraselt ja esialgu ei ole valmimistähtaegade edasi
lükkumist ette näha.
Riias käimasolevaid ehitusi hetkel ei ole ja tegeleme Kliversala eluarenduse
järgneva ehitusetapi ettevalmistustöödega. Jätkame kahe arenduse - Tallinase ja
Brivibase tänavatel asuvate kinnistute - projekteerimistöödega. Müügis on
korterid River Breeze Residence'is, mis on üks linna eksklusiivsemaid elumaju.
Kuna hinnad on vastavuses luksusstandardi kõrge kvaliteediga, edenes selle
projektiga seonduv müük aeglasemalt kui Tallinnas ka juba enne pandeemia algust.
Vaatamata maailmas valitsevale majanduslikule olukorrale, on projekti vastu huvi
ostjatel olemas. Tänaseks on selle arendusega seotud laenujääk 1,7 miljonit
eurot.
Vilniuses valmisid 2019. aastal viis uut eluhoonet. Enam kui 70% korteritest on
müüdud ja ostuhuvi on üles näidatud ka paari viimase nädala jooksul. Selle
arendusega seotud laen on tänaseks täielikult tasutud.
Bad Kreuznachis on peatatud meie hotelli tegevus 23. märtsist 30. aprillini
seoses kohalikult seatud piirangutega koroona viiruse leviku tõkestamiseks.
Hotelli operaator soovib säilitada koostöö kõigi oma töötajatega ja minimeerib
kulutusi kuni taasavamiseni.
Uute arenduste alustamist planeerides jälgib AS Pro Kapital Grupp
tähelepanelikult nii Baltimaade kui kogu maailma majanduses toimuvaid muutuseid
ning vajadusel lükkab edasi arendusplaane kuni olukorra stabiliseerumiseni.
Ettevõtte töötajate, klientide ja koostööpartnerite tervise ja heaolu huvides
töötab meie meeskond kodukontorites ning on endiselt kättesaadav meilide ja
telefoni teel. Oleme üle vaatamas oma püsi- ja muutuvkulusid ja plaanime teha
muudatusi seal, kus vajalik. 31. detsember 2019 seisuga oli AS-i Pro Kapital
Grupp konsolideeritud raha jääk üle 10 miljoni euro ja veebruaris
refinantseerisime edukalt tagatud võlakirjad, mille tarbeks emiteerisime uued,
lunastustähtajaga 2024. aastal. Kuigi maailma majandus on hetkel COVID19
pandeemiast tugevalt mõjutatud, on AS-i Pro Kapital Grupp tegutsemismudel
orienteeritud pikaajalisusele. Hindame oma riske jooksvalt ja meie eesmärk on
minimeerida väliseid mõjusid selliselt, et AS Pro Kapital Grupp suudab saavutada
oma eesmärke.
Allan Remmelkoor
Juhatuse liige
Tel: +372 6144 920
e-post: [email protected] (mailto:[email protected])
Content of announcement in English
Title
Harju County Court initiated reorganisation proceedings of AS Tallinna Moekombinaat
Message
On 31 March 2020 the owner and operator of T1 Mall of Tallinn shopping centre,
AS Tallinna Moekombinaat (TMK, a group subsidiary of AS Pro Kapital Grupp),
submitted an application to Harju County Court for commencement of
reorganisation proceedings with the purpose to overcome temporary liquidity
issues, reasonably reorganise liabilities and increase profitability of TMK. On
3 April 2020 Harju County Court initiated reorganisation proceedings. On 2 June
2020 TMK has to submit to the Court a reorganisation plan on implementation of
reorganisation measures, including impact of reorganisation to the creditors.
The creditors will need to vote to accept the plan and the final decision on
approval will be taken by the Court. The initiation of reorganisation
proceedings shall not influence in any way the day-to-day economic activities of
the T1 Mall of Tallinn, its tenants and partners - it means that after the
restrictions set by the Estonian government to the shopping centres are lifted,
T1 Mall of Tallinn will be fully opened and shall continue its operations as
before. The purpose of reorganisation proceedings is to ensure continuation of
normal daily business by safeguarding the rights and interests of investors,
employees, creditors and all cooperation partners. The reorganisation process
involves only AS Tallinna Moekombinaat and has no direct influence to any other
group company of AS Pro Kapital Grupp.
As at 31 March 2020, AS Tallinna Moekombinaat had 71 creditors with the total of
ca 7 million euros past due debts. The main creditor is an international
financing platform TSSP with Lintgen Adjacent Investments S.a.r.l acting as this
lender's agent. At the end of 2016, AS Tallinna Moekombinaat signed a loan
agreement to finance the construction works of the shopping centre, situated at
Peterburi road 2, for the total amount of 65 million euros. It is a specific 5-
year development loan facility for interim financing, with a higher interest
rate than cash flow project loans and this loan is repayable as a bullet at the
end of the term. There has been a plan to refinance the abovementioned
development loan with a cash flow project loan when the shopping centre reaches
a stable cash flow generating ability. The development loan is secured with a
pledge on Peterburi road 2 land plot in the amount of 84,5 million euros. On 31
March 2020, the principal amount of the loan was ca 75,4 million euros. The
principal amount has increased by interests, which have been accumulated until
interest payment start date. Interest payment obligation started in September
2019. High interest rate aside, the loan agreement also includes financial
covenants as non-monetary obligations. Due to significantly longer launch period
of the shopping centre and the consequent lower income performance than
expected, AS Tallinna Moekombinaat has not been able to meet the agreed
financial covenants nor pay correctly the interest payments to the lender. Also,
TMK would not be able to repay the principal amount in case the loan is
accelerated.
Today's situation has been brought about by the following:
* The construction period overran and the centre was opened later than
planned.
* The financial prognosis of AS Tallinna Moekombinaat were made in 2016, at
the moment of signing of the loan agreement considering the market as at
that time. During the construction period, the changes in the retail market
influenced the strategies of many brands, making them more cautious to open
new shops. Today, the centre still has vacant premises. The opening of some
larger spaces with significant delay has also influenced the operations.
Start-up of the centre has taken more time than originally planned and the
revenues and results have not reached expected ones.
* In order to halt the spread of the corona virus, Estonia has declared an
emergency situation in the country, as a result of which TMK has been forced
to temporarily close down most of the T1 Mall of Tallinn centre (only
Selver, a couple of food shops and the pharmacy are allowed to remain open).
Under these circumstances AS Tallinna Moekombinaat is not able to fulfil its
monetary and non-monetary obligations before its creditors. AS Pro Kapital Grupp
disclosed information regarding breaches of the TSSP agreement in its stock
exchange notice of 28 February 2020 (please see the Chairman's summary). Amidst
the global pandemic situation of COVID-19, constructive negotiations with the
lender have not yielded any results and there is a risk that the lender will
terminate the loan agreement and accelerate the repayment of the loan. Also,
there is no certainty how long the emergency situation will last and what will
be its full impact on the operations of TMK. To ensure operations continue and
that tenants, employees and other stakeholders of T1 Mall of Tallinn are
protected, AS Tallinna Moekombinaat has submitted an application to commence its
reorganisation proceedings. The next steps shall be to compile and approve a
reorganisation plan, how to increase the operations of the centre to the maximum
extent possible, given the temporary influence of the COVID-19 crisis on
consumer behaviour and on the economy as a whole.
The operations of AS Tallinna Moekombinaat were profitable in 2019 - the centre
generated operating profit each month. Due to high financing costs and the non-
monetary decrease in the property value the net result at the end of 2019 was
negative. TMK estimates to be able to fulfil its obligations, if the conditions
of its debt would be reasonable (considering normal activities before emergency
situation). As the management of the shopping centre considers its activities
sustainable, the application for reorganisation is a necessary measure to
protect its stakeholders. T1 Mall of Tallinn is a unique and first of its kind
concept in the Baltics, which offers its visitors multifaceted entertainment
next to a traditional shopping experience. In addition to the spacious and well-
lit interior for shopping and art, T1 Mall of Tallinn also provides unique
dining experiences in Estonia. Most of the restaurants and cafes are situated on
the top floor above the shopping areas, offering views of the City. The centre
has a state-of-the-art cinema, the largest inhouse family entertainment centre
in the region Super Skypark and the Skywheel on the rooftop, which is one of its
kind in all of Europe. Today, T1 Mall of Tallinn has ca 180 tenants, who
together employ more than a thousand persons. Since the opening, close to 6
million people have visited the centre.
Update on other operations of AS Pro Kapital Grupp
AS Pro Kapital Grupp operates in the capitals of three Baltic states and in Bad
Kreuznach in Germany.
In Tallinn we are currently developing sea-side residential area of Kalaranna
Kvartal in the City center and also Kristiine City not far from the City centre.
The bank financing of the ongoing developments has been secured and relevant
presales agreements with the clients have been signed to guarantee the necessary
proceeds to complete the works. There is currently no stock of completed
apartments available for sale in Tallinn. New apartments will be ready in 2021
and presales are ongoing. Construction works of Kalaranna Kvartal and Ratsuri
Houses in Kristiine City are ongoing according to the plan and we currently do
not foresee any delays in completion timing.
In Riga there is currently no ongoing construction and preparations are being
made to start the new stage of development in Kliversala Quarter and projecting
is ongoing for the other two developments: in Tallinas and Brivibas streets.
There is unsold inventory available in the River Breeze Residence, which is one
of the high-end projects in the city. As the prices are in accordance with the
luxury quality of the product, the sale of this project has been slower than in
Tallinn, already before the start of the pandemic Though, there has been some
interest towards the apartment sale in spite of the economic situation in the
world. The remaining loan balance related to the unsold inventory in River
Breeze Residence is 1,7 million euros.
In Vilnius construction of five new residential buildings was completed in
2019. More than 70% of the apartments have been sold and there have been
customers interested in buying apartments even during last weeks. The
development loan has been repaid in full.
In Bad Kreuznach our hotel operations were paused from 23 March until 30 April
according to local restrictions set in relation to corona virus spread. The
hotel operator expects to retain all the workforce and is meanwhile minimizing
the costs to be ready to reopen in full after release from restrictions.
Considering the start of new residential developments, AS Pro Kapital Grupp will
monitor the economic situation in all Baltic countries and in the world in
general and if necessary, might postpone its development plans until the
situation will stabilize. To secure health and wellbeing of our employees,
clients and partners, the employees in our offices are working remotely, however
being available by e-mails and on the phone. We are reviewing our fixed and
variable costs and plan to make adjustments to spending where appropriate. AS
Pro Kapital Grupp has reported the consolidated cash balance over 10 million
euros on its accounts as at 31 December 2019 and has in February successfully
refinanced secured bonds with the new ones, which are redeemable in 2024.
Although the economies of the world have been severely hit by the current
situation, the business model of AS Pro Kapital Grupp is having a long- term
view. We are constantly reviewing our risks and we strive to minimize any
external impact to enable AS Pro Kapital Grupp reach its targets.
Allan Remmelkoor
Member of the Management Board
Tel: +372 6144 920
Email: [email protected]