Market announcement
Baltic Horizon Fund / Northern Horizon Capital AS
LEI code
5299008IKT93E4SA0G49
Size of the entity
Small undertaking
Economic activities
Financial and Insurance Activities
Industry sector(s)
Management company
Country of registered office
Estonia
General information
Categories
Other corporate action
Unique data record identifier
16968
Attachments
Submission date and time
17.02.2025 19:30:08
Content of announcement in Estonian
Title
Baltic Horizon Fondi 2024. aasta I-IV kvartali konsolideeritud auditeerimata majandustulemused
Message
Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond)
auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2024. aasta kaheteistkümne
kuu kohta.
Meie strateegilised püüdlused
2024. aastal tegi Fondi juhtkond strateegilise otsuse võtta kasutusele peamised
tulemusnäitajad, et tegevuse tulemuslikkust tõhusalt mõõta ja jälgida. See otsus
tuleneb tõdemusest, et ilma selgete ja mõõdetavate võrdlusalusteta ei saa
hinnata Fondi edusamme seatud eesmärkide poole liikumisel. Konkreetsete peamiste
tulemusnäitajate määratlemisega soovib meeskond suurendada läbipaistvust ja
vastutust ning parandada otsustusprotsesse.
Fondi juhtkonna peamine fookus on järgmistel eesmärkidel:
* saavutada portfelli vähemalt 95% täitumus 2025. aasta juuni lõpuks;
* viia laenu ja väärtuse suhe tasemele 50% või alla selle;
* kaaluda mittestrateegiliste varade müüki järgmise 18 kuu jooksul;
* selge parenduste ja üürnike strateegia järgmiseks 1-2 aastaks, et saavutada
2027. aastaks portfelli puhta äritulu (NOI) potentsiaal 18 miljonit eurot;
* säilitada 100% BREEAM või LEED sertifitseeritud portfell;
* saavutada GRESBi hindamisel vähemalt 4 tärni.
Vaadates tagasi 2024. aastaks seatud eesmärkidele, saame teatada järgmistest
saavutustest:
Oleme jõudnud portfelli 100% sertifitseerimiseni.
Kuigi meie GRESB-i hinnang oli 2024. aastal kolm tärni, oleme hindamistulemusi
põhjalikult analüüsinud ja koostanud tegevuskava, et saada 2025. aastal GRESB-
ilt neli tärni.
Ehkki me ei saavutanud 2024. aasta lõpuks portfelli 90%-lise täitumuse
sihttaset, tegime märkimisväärseid edusamme, jõudes rendilepingute sõlmimise
kuupäevade alusel 86,5%-lise täitumuseni.
Hiljuti avalikustasime varade võõrandamise strateegia, mille eesmärk on
vähendada laenu ja väärtuse suhet sihttasemeni. 2025. aasta veebruari seisuga on
juba algatatud mitu müügiprotsessi, mis on plaanis lõpule viia aasta teises
pooles.
2025. aastal järgime sama kindlat strateegiat ja eesmärke, mis aitavad
stabiliseerida Fondi finantspositsiooni ja maksimaalselt ära kasutada Fondi
portfelli potentsiaali.
Üüritulemused
Keerulises keskkonnas, mida viimastel perioodidel iseloomustab vakantsuse
suurenemine kõigi Balti riikide kinnisvaraturul ja kus ka Fond on rentnikke
kaotanud, on Fond tõestanud oma kohanemisvõimet ja oma kinnisvara atraktiivsust
- 2024. aasta jooksul pikendati paljusid olemasolevaid ja sõlmiti arvukalt uusi
rendilepinguid.
Märkimist väärivad olulised tehingud selliste tuntud ankurrentnikega nagu
Narbutas Merakis (3200 m2) ja Apollo Coca-Cola Plazas (2200 m2) ning Riia
rahvusvaheline kool (3680 m2) S27-s, samuti suured rendilepingud MyFitnessi
(2000 m2) ja Expo Groupiga (2000 m2) Galerija Centrsis.
Fondi meeskond on pidanud aktiivselt läbirääkimisi nii olemasolevate
rendilepingute pikendamiseks kui ka vabadele pindadele uute rentnike leidmiseks.
Selle tulemusena on pikendatud rendilepinguid ligikaudu 23 800 m2 ulatuses ja
väljarenditud pind on kasvanud ligikaudu 4800 m2 (netokasv).
2024. aastal sõlmis Fond uusi rendilepinguid 22 743 m2 ulatuses, kindlustades
sellega järgnevateks perioodideks 2945 tuhat eurot renditulu aastas. Lisaks on
meil hea meel teatada, et oleme leidnud oma hoonetesse 61 uut rentnikku ja 69
olemasolevat rentnikku on otsustanud meiega koostööd jätkata.
2024. aasta detsembri lõpuks kasvas portfelli täitumus 82,1%-ni. Rendilepingute
sõlmimise kuupäeva alusel ületab täitumus juba 86%. Hiljuti sõlmitud
rendilepingute alusel väljarenditud pinnad antakse rentnikele üle 2025. aastal.
Vähem kui 20% Fondi rendilepingutest aegub 2025. aastal, ülejäänud aga 2026. ja
hiljem. Meie eesmärk on rendiperioode hajutada, et ühelgi aastal ei aeguks
rohkem kui 20% rendilepingutest. Fondi viimase aja renditegevuse edukust näitab
esimese katkestamisvõimaluseni jääva kaalutud keskmise aegumata rendiperioodi
(WAULT) pikenemine 3,3 aastani seisuga 31. detsember 2024 (31. detsember
2023: 2,9 aastat).
Väljavaade
2025. aastal keskendub Fond paindlikele ja kestlikele lahendustele, et käia
kaasas rentnike nõudmiste ja turutingimustega.
Meie peamised eesmärgid on portfelli täitumuse suurendamine ning laenu ja
väärtuse suhte vähendamine võlakirjade osalise lunastamise teel.
Eeldatavasti seisab Balti riikide ärikinnisvaraturg 2025. aastal silmitsi nii
märkimisväärsete väljakutsete kui ka uute võimalustega. Jätkuva majandusliku
ebakindluse tõttu püsib nõudlus äripindade järele tõenäoliselt tagasihoidlik.
Seda suundumust mõjutavad peamised tegurid on tarbijate muutuvad eelistused, e-
kaubanduse pidev kasv ja jätkuv üleminek kaugtööle - kõik see muudab vajadust
büroo- ja kaubanduspindade järele.
Ehkki majandusprognoosid viitavad ettevaatlikult turu võimalikule
stabiliseerumisele eelseisval aastal, on kiire taastumine geopoliitilise
ebakindluse ning rentnike ja tarbijate vajaduste muutumise tõttu ebatõenäoline.
Neid asjaolusid silmas pidades püüab Fondi juhtkond finantsstabiilsuse
tugevdamiseks vähendada võlakirjade osalise lunastamise kaudu finantsvõimendust.
Selle strateegia eesmärk on leevendada finantssurvet ja võimaldada Fondil
saavutada kestlikumaid finantstulemusi.
Selle algatuse raames on Fond teatanud strateegilisest plaanist võõrandada
teatud varad, et viia laenu ja väärtuse suhe (LTV) allapoole 50% taset ja
toetada stabiilsemat taastumist. Võimalikuks võõrandamiseks valiti välja kolm
objekti, mis määrati kindlaks lähtuvalt nende elutsüklist ja
optimeerimispotentsiaalist ning arvestades Fondi pikaajalist strateegiat. Nende
hulgas on Tallinnas asuv Postimaja ja CC Plaza kompleks, mille Fond pani müüki,
olles saavutanud objekti 100%-lise täitumuse ja üle viieaastase kaalutud
keskmise rendiperioodi (WALT). Kuna võimalused vara väärtuse edasiseks
suurendamiseks väljaspool selle arendust - mida Fond ei kavatse lähiajal teha -
on piiratud, on prioriteediks seatud vara müük. Võõrandamisprotsessi
hõlbustamiseks on Fond kaasanud finantsnõustajatena Newsec Advisers UAB ja
Redgate Capital AS-i. Müügiprotsessi algus oli kavandatud veebruarisse ja see
peaks lõppema aasta teises pooles.
Käesoleva aruande koostamise kuupäeva seisuga on Fondil sõlmitud potentsiaalse
ostjaga kavatsuste protokoll Meraki büroohoone müümiseks. Selle kohaselt on
plaan viia tehing lõpule 2025. aasta kevadel. 2024. aasta lõpu seisuga oli hoone
täitumus 86% ja WALT 4,3 aastat. Kuna büroosektoris on oodata äripindade
vabanemist ja nende pakkumine kasvab, on Fond otsustanud loobuda teise torni
arendamisest. Selle ehitusluba jääb kehtima. Praegustes turutingimustes, mida
iseloomustab investorite aktiivsuse taastumine, on paranenud võimalus selle
objekti müügiks. Esmast huvi on üles näidatud ka Lincona ja Pirita Keskuse osas.
Kui võõrandamisplaan õnnestub ootuste kohaselt, saab Fond lunastada
märkimisväärse osa oma võlakirjadest, jätkates samal ajal investeeringute
tegemist ülejäänud kinnisvaraportfelli. See võimaldab Fondil keskenduda oma
peamistele varadele kooskõlas oma strateegiliste eesmärkidega ja luua tugev alus
tulevaseks kasvuks.
Et portfelli täitumust suurendada, tuleb meil kohaneda rentnike ja klientide
muutuvate vajadustega. E-kaubanduse ja veebis ostlemise kasv on suuresti muutnud
ostukeskuste tavapärast kontseptsiooni. Lisaks kaupade valimisele ja ostmisele
otsivad külastajad ostukeskusest nüüd ka meelelahutust ja elamusi.
Seda trendi kinnitab meie toidutänavate, nt Burzma ja Dialogai, aga ka
interaktiivse näituse Kosmopark edu. Viimasel oli Europa ostukeskuses
märkimisväärne arv külastajaid ja nüüd on see avatud Galerija Centrsis. Sellest
edust innustatuna oleme sõlminud uue kolmeaastase rendilepingu
meelelahutusettevõttega, kes avab 2025. aasta mais Europa ostukeskuse teisel
korrusel Danger Parki. Kaalume ka erinevate meelelahutusvõimaluste loomist
Galerija Centrsis. Lisaks pakume mõlema ostukeskuse külastajatele ka edaspidi
mitmesuguseid üritusi ja ajutisi hüpikpoode.
Kooskõlas strateegilise eesmärgiga suurendada täitumust analüüsime praegu Europa
kontseptsiooni ja otsime parimat rentnike kooslust. Peame läbirääkimisi juhtiva
moekaupade müüjaga, kellest võib saada ankurrentnik, rendilepingu sõlmimiseks
700 m2 suurusele pinnale. Samuti oleme jõudnud läbirääkimiste lõppfaasi mitme
koostöötamiskeskuse operaatoriga, kes leiavad, et ostukeskus ja selle asukoht on
nende kontseptsiooni jaoks ideaalsed. Ühega neist oleme juba sõlminud eellepingu
1300 m2 suuruse pinna rentimiseks. Usume, et meelelahutusvõimalused ja
mitmekesine valik toitlustuskohti, mis laienevad seniselt toidutänavalt ka uuele
restoranialale, mille oleme kavandanud Konstitucijos puiestee poole jäävale
esimesele korrusele, koos strateegiliste muudatustega teise ja kolmanda korruse
rentnike koosseisus suurendavad tunduvalt külastajate voogu ja kasutavad
täielikult ära ostukeskuse potentsiaali.
Kuigi kasvava külastajate arvu ja käibe järgi otsustades on tavapärase
ostukeskuse kontseptsioon Galerija puhul endiselt õigustatud, uurime vabade
pindade täitmiseks ka muid võimalusi, mis täiendaksid praegust rentnike kooslust
ja laiendaksid külastajatele pakutavate teenuste valikut.
Büroopindade rentnikud ei otsi tänapäeval lihtsalt tööruume, vaid pigem
hübriidtöö jaoks sobivaid või oma vajadustele kohandatud lahendusi. Üha
olulisemaks peetakse keskkonna-, sotsiaal- ja juhtimisalaseid (ESG) aspekte,
töökoha heaoluaspekte ja kergesti kättesaadavaid teenuseid. Viimase aasta
jooksul kasvas nõudlus segaotstarbega projektide järele, kus lisaks äripindadele
pakutakse teenuseid, nagu toitlustus, tervisekliinikud ja spordiklubid. Usume,
et lähiaastatel kasvab nõudlus selliste lahenduste järele veelgi ja lisab meie
kinnisvarale väärtust.
Jätkame kohanemist turu nõudlusega, laiendades büroohoonete rentnike ringi:
lisaks tavarentnikele lõimime sinna toitlustusettevõtteid, tervisekliinikuid ja
isegi lasteaedu. See mitte ainult ei suurenda rentnike mitmekesisust, vaid
vastab ka klientide ja ümbritsevate kogukondade vajadustele.
Büroosektoris on meie 2025. aasta peamine ülesanne ja eesmärk täita viimased
vabad pinnad S27 ja Upmalas Biroji büroohoonetes. Oluline verstapost 2024.
aastal oli rendilepingu sõlmimine Riia rahvusvahelise kooliga ligikaudu 3680 m2
suurusele pinnale S27-s, kus peaks õppetegevus algama 2025. aasta lõpus. Kool on
juhtiv rahvusvahelist haridust pakkuv asutus, kus on kõik astmed alates
eelkoolist kuni gümnaasiumini. Isegi praegustes turutingimustes oleme kindlad,
et Riia rahvusvahelise kooli tulek koos käimasoleva renoveerimise ja
parendamisega võimaldab meil meelitada hoonesse uusi rentnike segmente, kes
mõistavad sünergia väärtust.
Tänu sellele, et toetame olemasolevaid ja tulevasi rentnikke ning suudame
büroopindu rentnike individuaalsetele vajadustele kohandada, on meil head
võimalused leida eelseisvates kvartalites rentnikud ka ülejäänud vabadele
pindadele North Staris ja Merakis.
Investeeringud roheenergia projektidesse on meie jaoks jätkuvalt prioriteetsed.
Alates 2025. aasta I kvartalist hakkavad kõik meie Lätis ja Leedus asuvad
kinnisvaraobjektid kasutama kaugpäikesepaneelide toodetud elektrit. Otsime
Eestis aktiivselt lahendusi, mis võimaldaksid vähendada meie kinnisvara
sõltuvust gaasist. Analüüsime ka uusi tehnoloogiaid ja jätkusuutlikkuse
algatusi, mis on kooskõlas meie ESG-strateegiaga, ning suurendame samal ajal
energiatõhusust, optimeerime kinnisvarainvesteeringute tulemusi ja vähendame
tegevuskulusid
Et tugevdada finantspositsiooni, kavatseb Fond parandada võla teenindamise
suhtarvu ja vähendada laenu ja väärtuse suhet. Püüame parandada varade tulemusi
ja maksimeerida puhast äritulu hoonete täitumuse suurendamise ja rendipindade
kontseptsioonide optimeerimise kaudu. Keskendume ka edaspidi paindlikele
rendistrateegiatele, kinnisvara eesmärgi ümbermõtestamisele ja sihitud
investeeringutele suure nõudlusega segmentides. Meie eesmärk on luua
investoritele pikaajalist väärtust, tagades samal ajal Fondi vastupidavusvõime
dünaamilises turukeskkonnas.
Kõigil Baltic Horizoni portfelli kuuluvatel hoonetel on nüüd BREEAM-i
sertifikaat
Jätkame 2025. aastal oma sotsiaalsete ja keskkonnaalaste kohustuste täitmist.
Kõigil meie hoonetel on BREEAM-i sertifikaat ja 2024. aasta lõpuks tõusis
roheliste rendilepingute osakaal meie portfellis 98%-ni. Eeloleval aastal on
meil kavas seda veelgi suurendada.
GRESB-i hindamine
Teatasime hiljuti, et saime GRESB-ilt kolm tärni. Kogusime 80 punkti ja nelja
tärni lävendist jäi puudu vaid 1,5 punkti. Eelmistest aastatest nõrgema tulemuse
peamised põhjused on sektori suurem pühendumus, kõrgemad nõudmised ja parima
praktika edasiarenemine. Juhtkond on hindamistulemusi põhjalikult analüüsinud ja
koostanud tegevuskava eesmärgiga taastada 2025. aastal Fondi nelja tärni
reiting.
Tulem ja puhas renditulu
Kontserni 2024. aasta puhaskahjum oli 16,8 miljonit eurot (2023: 23,0 miljonit
eurot). Tulemust mõjutas peamiselt kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest
saadud kahjum. 2024. aasta kahjum osaku kohta oli 0,13 eurot (2023: 0,19 eurot).
Kontsern teenis 2024. aastal 11,6 miljonit eurot puhast renditulu (2023: 14,6
miljonit eurot). 2023. aasta tulemustes kajastub 2023. aasta veebruaris müüdud
Domus PRO ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu summas 0,3 miljonit eurot
ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete viie kuu puhas renditulu summas 1,2
miljonit eurot.
Portfelli EPRA võrreldavaks korrigeeritud puhas renditulu oli eelmise aastaga
võrreldes 11,8% väiksem. Seda tingisid peamiselt vakantsed pinnad Läti
büroohoonetes, kuna lõppes rendileping Upmalas Biroji bürookompleksi
põhirentnikuga ja S27 oli 100% vakantne, ning renditulu langus Europa
ostukeskuses, kus uus ankurrentnik IKI sisustas ruume ja avas uksed märtsis.
2024. aasta puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: kaubandus
53,3% (2023. aasta võrreldav puhas renditulu: 43,6%), büroo 41,7% (2023. aasta
võrreldav puhas renditulu: 50,9%) ja vaba aeg 5,0% (2023: 5,5%).
Südalinnas asuva kaubanduskinnisvara (Postimaja, Europa ja Galerija Centrs)
renditulu moodustas 42,2% Fondi portfelli 2024. aasta puhtast renditulust.
Elurajoonides asuvate ostukeskuste 2024. aasta puhta renditulu osakaal oli
11,1%.
Fondi 2024. aasta puhas renditulu jagunes riikide vahel järgmiselt: Läti 44,4%
(2023. aasta võrreldav puhas renditulu: 41,8%), Leedu 22,8% (2023. aasta
võrreldav puhas renditulu: 31,1%) ja Eesti 32,8% (2023. aasta võrreldav puhas
renditulu: 27,1%).
Kinnisvarainvesteeringud
2024. aasta IV kvartali lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide
pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane
väärtus oli 2024. aasta detsembri lõpus 241,2 miljonit eurot (31. detsember
2023: 250,4 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 118,3 tuhat m2.
Portfelli väärtust mõjutasid peamiselt muutused kapitalisatsioonimäärades
(kapitalisatsioonimäärad projektist väljumisel) ja kaalutud keskmise
kapitalikulu (WACC) ülespoole korrigeerimine. 2024. aastal investeeris kontsern
ligikaudu 6,0 miljonit eurot, et kohandada pindasid rentnike vajadustele.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus oli 2024. aasta 31. detsembri seisuga 256,0 miljonit
eurot (31. detsember 2023: 261,1 miljonit eurot). Brutoväärtuse langus tulenes
peamiselt Fondi kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjumist, mis oli
ligikaudu 9,5 miljonit eurot. Selle mõju vähendas osaliselt uute osakute
mitteavalik pakkumine, mis toimus septembris ja mille tulemusena rahalised
vahendid suurenesid ligikaudu 6,29 miljonit eurot.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus seisuga 31. detsember 2024 oli 98,1 miljonit eurot
(31. detsember 2023: 109,5 miljonit eurot). Puhasväärtuse languse peamiseks
põhjuseks oli kinnisvarainvesteeringute ümberhindlus. 2024. aasta septembri
lõpus emiteeris Fond uusi osakuid, mille tulemusena kasvas omakapital ligikaudu
6,29 miljonit eurot. Seisuga 31. detsember 2024 oli osaku IFRS puhasväärtus
0,6833 eurot (31. detsember 2023: 0,9156 eurot) ning EPRA puhas materiaalne
põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 0,7267 eurot (31. detsember
2023: 0,9546 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,7068 eurot
(31. detsember 2023: 0,8057 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus
oli 0,6797 eurot (31. detsember 2023: 0,9122 eurot) osaku kohta.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Seisuga 31. detsember 2024 moodustasid intressikandvad laenud ja võlakirjad
(ilma rendikohustisteta) 149,0 miljonit eurot (31. detsember 2023: 143,5
miljonit eurot). Aastane laenuamortisatsioon moodustas 1,5% kogu tasumata
laenukohustiste jäägist. 2024. aasta juulis sõlmis Fond Bigbankiga Meraki
laenulepingu summas 10,3 miljonit eurot. Laenu kasutati peamiselt selleks, et
lunastada 2024. aasta juulis aeguvad lühiajalised võlakirjad summas 8,0 miljonit
eurot.
Seisuga 31. detsember 2024 oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 10,1
miljonit eurot (31. detsember 2023: 6,2 miljonit eurot).
Rahavood
2024. aasta äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 9,6 miljonit eurot (2023:
positiivne summas 11,4 miljonit eurot). Äritegevuse rahavoo vähenemist tingisid
peamiselt Duetto ja Domus Pro kinnisvarainvesteeringute müük 2023. aasta I
poolaastal ning vakantsete pindade kasv, peamiselt S27 ja Upmalas Biroji
büroohoonetes. Investeerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 7,0 miljonit
eurot, mis tulenes olemasolevasse kinnisvarasse tehtud investeeringutest ja
tehingukuludest (2023: positiivne summas 19,9 miljonit eurot varade müügist).
Finantseerimistegevuse rahavoog oli positiivne summas 1,3 miljonit eurot (2023:
negatiivne summas 30,5 miljonit eurot). 2024. aasta IV kvartalis maksis Fond
2,7 miljoni euro ulatuses laene tagasi ennetähtaegselt ning tasus pangalaenudelt
ja võlakirjadelt tavapäraseid laenu- ja intressimakseid.
Peamised kasumlikkuse näitajad
Tuhandetes eurodes I-IV kv 2024 I-IV kv 2023 Muutus
-------------------------------------------------------------------------------
Puhas renditulu 11 588 14 617 -20,7%
Halduskulud -2 373 -2 617 -9,3%
Muu äritulu/-kulu (neto) 18 44 -59,1%
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist -863 -4 047 -78,7%
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse
kahjum -15 581 -21 876 -28,8%
Ärikasum/-kahjum -7 211 -13 879 -48,0%
Finantskulud (neto) -10 344 -9 750 6,1%
Maksueelne kasum/kahjum -17 555 -23 629 -25,7%
Tulumaks 774 656 18,0%
-------------------------------------------------------------------------------
Perioodi puhaskasum/-kahjum -16 781 -22 973 -27,0%
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine
arv 143 562 514 119 635 429 20,0%
Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) -0,12 -0,19 -39,1%
-------------------------------------------------------------------------------
Peamised finantsseisundi näitajad
Tuhandetes eurodes 31.12.2023 31.12.2023 Muutus
-------------------------------------------------------------------------------
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud 241 158 250 385 -3,7%
Varade brutoväärtus (GAV) 256 048 261 138 -1,9%
Intressikandvad laenud ja võlakirjad 148 989 143 487 3,8%
Kohustised kokku 157 953 151 606 4,2%
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) 98 095 109 532 -10,4%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) 104 333 114 205 -8,6%
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Ringluses olevate osakute arv 143 562 514 119 635 429 20,0%
Osaku puhasväärtus - IFRS NAV osaku kohta
(eurodes) 0,6833 0,9156 -25,4%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta
(eurodes) 0,7267 0,9546 -23,9%
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Laenu ja väärtuse suhe (%) 61,8% 57,3% -
Keskmine sisemine intressimäär (%) 6,7% 5,2% -
-------------------------------------------------------------------------------
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2024. aasta IV kvartalis 81,0%
(III kv 2024: 80,1%). Seisuga 31. detsember 2024 oli täitumus 82,1% (30.
september 2024: 80,5%).
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 31. detsember 2024
Õiglane Renditav Otsene Esmane
väärtus(1) netopind tootlus puhastootlus Täitumuse
Kinnisvarainvesteering Segment määr
(tuhandetes I-IV kv I-IV kv
eurodes) (m(2)) 2024(2) 2024(3)
-------------------------------------------------------------------------------------
Vilnius, Leedu
Europa Kaubandus 35 946 17 092 2,3% 2,8% 80,6%
North Star Büroo 19 548 10 734 6,5% 7,0% 91,8%
Meraki Büroo 16 380(4) 7 833 1,2% 1,5% 86,3%
-------------------------------------------------------------------------------------
Vilniuses kokku 71 874 35 659 3,0% 3,6% 85,2%
-------------------------------------------------------------------------------------
Riia, Läti
Upmalas Biroji Büroo 19 224 11 203 3,7% 4,2% 64,1%
Vainodes I Büroo 15 900 8 128 8,8% 8,8% 100,0%
LNK Centre Büroo 11 360 7 303 -0,6% -0,9% -
Sky Kaubandus 4 900 3 260 8,6% 8,5% 100,0%
Galerija Centrs Kaubandus 60 020 19 423 3,2% 4,1% 84,7%
-------------------------------------------------------------------------------------
Riias kokku 111 404 49 317 3,7% 4,5% 71,0%
-------------------------------------------------------------------------------------
Tallinn, Eesti
Postimaja ja CC Plaza Kaubandus 21 800 9 232 3,7% 6,7% 100,0%
Postimaja ja CC Plaza Vaba aeg 13 190 7 869 4,8% 4,3% 97,7%
Lincona Büroo 13 100 10 767 6,4% 7,4% 88,5%
Pirita Kaubandus 9 790 5 425 6,7% 9,2% 97,1%
-------------------------------------------------------------------------------------
Tallinnas kokku 57 880 33 293 4,9% 6,7% 95,3%
-------------------------------------------------------------------------------------
Portfell kokku 241 158 118 269 3,8% 4,7% 82,1%
-------------------------------------------------------------------------------------
1. Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2024 teostatud hindamisel,
kajastatud kasutusõiguse varadel.
2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu
kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude
summaga.
3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu
kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
4. Meraki väärtuse aluseks on müügihind. Turuväärtus sõltumatu hindaja Newseci
hinnangul on 17 490 000 eurot.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
01.10.2024 01.10.2023 01.01.2024 01.01.2023
EUR '000
- -
- 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2024 - 31.12.2023
-------------------------------------------------------------------------------
Renditulu 3 779 3 755 15 136 17 743
Teenustasutulu 1 145 1 487 4 744 6 008
Renditegevuse kulud -2 205 -2 348 -8 292 -9 134
-------------------------------------------------------------------------------
Puhas renditulu 2 719 2 894 11 588 14 617
Halduskulud -644 -631 -2 373 -2 617
Muu äritulu 3 29 18 44
Kahjum kinnisvarainvesteeringu
müügist -245 -237 -863 -4 047
Kinnisvarainvesteeringute
ümberhindluse kasum/kahjum -3 052 -7 250 -15 581 -21 876
-------------------------------------------------------------------------------
Ärikasum/-kahjum -1 219 -5 195 -7 211 -13 879
-------------------------------------------------------------------------------
Finantstulud 169 29 196 104
Finantskulud -2 789 -2 538 -10 540 -9 854
-------------------------------------------------------------------------------
Finantstulud ja -kulud kokku -2 620 -2 509 -10 344 -9 750
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Maksueelne kasum/kahjum -3 839 -7 704 -17 555 -23 629
-------------------------------------------------------------------------------
Tulumaks 457 -53 774 656
-------------------------------------------------------------------------------
Perioodi kasum/kahjum -3 382 -7 757 -16 781 -22 973
-------------------------------------------------------------------------------
Tulevikus
kasumisse või
kahjumisse
ümberliigitatav
muu koondkasum
Rahavoogude riskimaandamise
puhaskasum/- kahjum -446 -759 -1 003 -1 273
Rahavoogude riskimaandamise
puhaskasumiga seotud tulumaks 1 64 52 123
-------------------------------------------------------------------------------
Tulevikus kasumisse või
kahjumisse ümberliigitatav
tulumaksujärgne muu
koondkasum/-kahjum kokku -445 -695 -951 -1 150
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Perioodi tulumaksujärgne
koondkasum/?kahjum kokku -3 827 -8 452 -17 732 -24 123
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Tavakahjum osaku kohta
(eurodes) -0,02 -0,06 -0,13 -0,19
-------------------------------------------------------------------------------
Lahustatud kahjum osaku kohta
(eurodes) - - -0,12 -
-------------------------------------------------------------------------------
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
Tuhandetes eurodes 31.12.2024 31.12.2023
----------------------------------------------------------------
Põhivarad
Kinnisvarainvesteeringud 241 158 250 385
Immateriaalsed põhivarad 4 11
Materiaalsed põhivarad 5 4
Tuletisinstrumendid 1 295
Muud põhivarad 1 225 647
----------------------------------------------------------------
Põhivarad kokku 242 393 251 342
----------------------------------------------------------------
Käibevarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded 2 800 2 591
Ettemaksed 802 402
Tuletisinstrumendid - 621
Raha ja raha ekvivalendid 10 053 6 182
----------------------------------------------------------------
Käibevarad kokku 13 655 9 796
----------------------------------------------------------------
Varad kokku 256 048 261 138
----------------------------------------------------------------
Omakapital
Sissemakstud kapital 151 495 145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv -420 531
Jaotamata kahjum -52 980 -36 199
----------------------------------------------------------------
Omakapital kokku 98 095 109 532
----------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 98 491 64 158
Edasilükkunud tulumaksukohustised 1 898 2 774
Muud pikaajalised kohustised 1 446 1 079
----------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised kokku 101 835 68 011
----------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 50 736 79 584
Võlad tarnijatele ja muud võlad 4 473 3 343
Tulumaksukohustis 14 6
Muud lühiajalised kohustised 895 662
----------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised kokku 56 118 83 595
----------------------------------------------------------------
Kohustised kokku 157 953 151 606
----------------------------------------------------------------
Omakapital ja kohustised kokku 256 048 261 138
----------------------------------------------------------------
Lisainformatsiooni saamiseks palume ühendust võtta:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fond, fondijuht
E-mail [email protected]
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=bD9rQlZLXSbypi90MBMW60AhbQ7zm6ckVJZm
zNGWqdBnB5sNN-DbmQeiM-nKNwgYVg4WUgcoF9IGxuOY-
pvwBFs--RixY7nexLk6_0p7OZGpmXgTb_6rKWG_48MZ6c-VQuEGtP9D7BVVxL6r1bcZd6BsOC4HUSkPX
d8pSITjQtBPs6pPEA2k4D_9IxZLDA44LwmKsa1Jsb-VESXMtbCrRi4TCSrA6_js_DlLuvcOuJ99gqZvu
qMJZc5hoz5aRrDKuFBMXPV-8AU4wIkb8q9ChDc0ZFfGhqV4qmqc-ANxeVDGfoysBoeyJJyrMUqK9wADe
pcc3xoZhoPnNpuuhlDOjysWJVKwYTCfkpKhkjtj5jQIASUndwe2uxZEg0slic76BppQCNnEQ_M9MU762
H_lPQAIXoiD1ffVPaZqWre_3pCLdJ3O8gQRLK2sXPkqA1qla1N1RGdLkeNTLOaS8haTSqP_U-dfXAFak
m8ytrl5NtzpxaXUYDoer74e5QWyT9lywXn1LveU5kvxtsJoX3_fFtVZ7B1_uaHXll2Xt14X36ABxDKPf
iSdNiULINhwzSoyYB3sArTzG3MGZA_0esaYa4aTxNqu0_Px9AsadvLOPW0b67f8dJLLdaZYha3gQoCT4
1yujeLrWl62iWSQWE4wmp33rct8ELBWEIh650DktUQ7K8xI2jPyCyscVp_ECryHv6WxC4fI65JbgmzpJ
ASeqj9rP6LO7Azj1tmiHDf_yv5R-NvYdwO-ff_3QgV6YzWr1E4mUtkb2GTOn-eWnyln9zfxURAwze8KW
HxzvjioswBOww6KBmix5LVcqrQu1_A5MRDM_j5823FBB4OS0NgVPXC4xf1GPvpzB-aI9-zBZI8Br-L8U
k6jNiE1LaTAVsuStBCiJd0BtEMOgLBdn896w-p08E4VQXqk7wfy1nk_G1p1Sg17421cDsfaW-VyYjLu_
Qspof0nXsWGPPPEkKbDbKP7UTllgjrlAe3DEP20d4uvzyXfpO97Z0Soy8cHNxplgitQnNaHuV8LkyFUB
m37IJ8ODVoFrQ7Fi9v-5rsjVFxRIHQH35UuugRGqvbUi4uaEBpVw8tn0cOXGzlYmr2hupjg-wxi9IYKh
CfW2xJZZ940l7vxs0JvHEHMFEQg3_sIdXhFaX4Uxt-NNZSz5mMrwGNugkiP9NA1fbr-n5edGKQ6a2764
3X4DbuFAalD2Hbswtu-I_b0xTwj9TMiEuNct7J7sLHOIb4Ysd1IkoHXr9VRDYNf6VDk84QLPdgNuode3
hV36lP3cssg5fvAHK11D6lVLGaJOmLwLpbvjwQV3HjUxXuRqasFjtohurv8EHImhY52WpUPQ61r0P9tW
OCh91A5wR69FZa5MdH_sVYXMrsFpZHHPjad2aeU1968-ZCAPV4SnRVqatzMegV009FVYRuQhRqQvQh3i
Jdp6O9g39nzWYex8YzcISpVLYMuRQW4tkjXlLIVt1G1C_CzSTg-x1sv9ZrPpYMzF1Hr6cQ7nL_jXOfYs
XOV2lGiWED53YkUYvYE7ggO4Nk5QWcpzUI4DzvLHsjbObOOE6prTB0E0eMy3VCeOPcoAe_Dl2wbdQRui
Q-CaUSlPPJFPuDQZfqaFj86Gw79Zi5v8qg1sP_YntV97Lfdpgk-8esxezrm2UgXZqliJMFQ-OIvug-iL
z8qi_qkEF9Qivan1ElZ3Is5zGr3o3jjHymgFf82-pvaEXXUKDNzTbCevXhIxxeGwwPKxk2y6mAtY_bQp
6q000F2xt69vwLyhzH7jJBGqlfc_30RGSB94MEQ0lwFSJdkqecZS1FzzgP_G8F2EzMxB8qN8d43ifply
vrnHxXbvPfodNegy0i77DRCrh4eLq0CAA_tBVDYg3QZg0R0F27q0_vsn7yCRQ6qhdmpmPN_rxuvNiSKg
1qcIK4_WP3Q85DYHL2c0PG-TK1Ib3pCsGMXPeFCxlyE4hOl7_qUB32cNPDUgZoMrMcFJeuW4KxBiBhyL
bH9G6urg1f9ldDN6Sic7Y_vxxpzdmEXQDFAxkg5J)
www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=OMgeFOpl4ksReI8t3iKPRntmUpk_c_goLWG2
Dx8Q5Xgzf-iGuk40H-
oOLyxJcQdshJ2YxDU64IEJKNZKeFdRAjzANByLakHO4OFH9iwHDPWLx4xZcV7ujPZd094Al_vu9gegBi
v9j75KFWKg7xVar5O6-
wocmI_ixwLTc5jgasBrHQUWFEsqmfoWBuEnwAHJ9BlJc2XMj0jjvtGFADnAvXc4k7rgB2i6csIkjIOPy
O7QJaaOGvRlJqJPcutZPJO2x1XiE0OBku5x1fDpw-
bUA0FI6pFpScmykXzAYHPQJOy_3Mn4IZKZlErDslMKsV9ACvOc0OP0GB9tqpOQWeKMK1t5-
6OA1vgnQhkp6qH54oUlBS-
wSqf87rOgTaY5sPxckqtg8T6BF_LxHRi9vHGZy0pzJgeyreIPjU61QCDtXO_3VEm9wPgqN2BP8YX_Vt-
z7t8hgBM1xygJ0QlNsHmBquNGjj1KNdXtJOJ3hRnTT__Wc2RqgV2OUoqlMuzO5f6CSv9JxcuelTWxV5u
053bUBfuhJcSnhwTRP38MHGj2OMTIcHo5u78Itel1Cl3-
6Nqc7bYvUBbppg0rAPxL8PTCh0yA_3Z2d14pROy1BAHbwYJFpyV0AxOlzq48p2om1L2NBJpVciu_d2Dt
S-Ay6Sou_6q846pPNl1es-q-lJWuTVjRcmyVJZidu1xmsAWLQY6KP9-
joe5KDtsQmYQATQJskaXChJZBS4F9vjmXUBy7dbacHpHQVqDN70kiFGsXshKKHT0ToZtCUD454fohK-
_rB6FBuO6hVgE6mEN5KYcLaBegIj1PknApO0hWTCmqAvIMU76iMLxw4VZG7tGNLhZWV2ajRHgF96ixax
rwBXwZnZRpHx-Npr7_dBDRitKSDvtjd0sduOUDmoJk7aAl3YiPRrYWAi_9u3OKYRUfqyvy-
t4FL1nZIx8c8hyblVQ85_vIxTjBixVE_YcUfHj7cCuqqvFN8708HmHaP5PHy6uOn--Zx4Lh_tKy1fU2V
qh2sFb4OEE_r9GTon9zDo7eJ_Fq5m-upjFQ2kIM2Qb0_LAyy0j-g2MBW9YZKLyf0HpHszgD7jcMrJmTC
GiNbOkhMdUCuMzITQODKYRjeMunV-QEo1zgtYVKyM3wqQ-7jFxs1ptoRjl2h4UjUEQp3YjrjZcYhBw4V
bDMnJR5vVsnwlyIltEhYJwg9A5ZZjPveuoZt2p30a-aP-M3zIyhb7GDmSg0hn6QDlEOp4vecK251Pm3w
zKb9LiddzLjPtE4_Xj0VqhJfT2GNFfhWRUPCtLu2xztPeEBl7g1ztCUASBDAkrvkkEczhGsuBu5kij7p
saFeVxbW7cHXSF8WQ_eqLTSysT4nl58ULxgEoKlUYoT1XrsM7U7Ydu3SKapFV2E-Dp7q_d11YuulAFZW
L5_SXioBC5asdzlCVPlWC_LwBWfl67EqxRTELgAC-HQMgoKTOS652xBNBNJ02YEEfJJORc0wfh_DJwS3
vlOfNKwUyTwaMkpxTlalWKvv8HvnNkJJl9MTSqlH__jsmerRNZmb4nTYY4zDEhPYNQJZNNHZnvcP12pz
1ByM0Gpl9AT-fqfxX0e8dCnqE7PRa9CtooRHTZVJSsLOeL68gXvx_sbH1UtyWeUNpwiGmSGeBye7GBcy
1rG1oVbDoa43GnwBydgznfdRWrpd71ekcdgZvVXXlkSarsHxuUvcCvFojvP2FIf2vNUdloRqPeYoGcIo
8wGfYe5l3fAi-jlP33CAs3qT9bA-8O-YUJlqhlKpiafGMjlkFpZJFc9l2cLiOVBsrBNKWpRsRbANTl1D
x4g1qwc3n_MmqT7xbc9XJbwEPSnBrpMfsJ2bXPSUhs73BFjCJ6pLLct8QwtEo4uU9EFLOr55Pyqa_iVu
0ea4_fzJ1Di8xx1rPsk0g72iwZNn76zfd_ECy3-NFqc1OG-EMb4u6LmpWwKTa7VzHF7ms6r0vuY_4L4P
O299JbAU5ZDMvuUboZyhJZ6RBqTzT8MiMfOU6AH9eZMsFNm83Y9K4915znzbJwkI)
Baltic Horizon Fond on registreeritud lepinguline avalik kinnine kinnisvarafond,
mida valitseb alternatiivfondivalitseja Northern Horizon Capital AS.
Avaldamine: GlobeNewswire, Nasdaq Tallinn, Nasdaq
Stockholm, www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=OMgeFOpl4ksReI8t3iKPRntmUpk_c_goLWG2
Dx8Q5XgRf78E-ialWMzGw2RErZG8gIOaDC1P05MGCcPbfKKnwunXsCx9w3Fe4Q69zjoYuR4=)
Saamaks börsiteateid ning uudiseid Baltic Horizon Fondilt tema projektide,
plaanide ja muu kohta, registreeruge aadressil www.baltichorizon.com
(https://www.baltichorizon.com/et/). Samuti on teil võimalik Baltic Horizon
Fondi jälgida aadressil www.baltichorizon.com
(https://www.baltichorizon.com/et/) ning LinkedIn
(https://www.linkedin.com/company/baltic-horizon/), Facebook
(https://www.facebook.com/baltichorizon), X (https://twitter.com/BalticHorizon)
ja YouTube (https://www.youtube.com/@baltichorizon/featured) keskkondades.
Käesolev teade sisaldab informatsiooni mille Fondivalitseja on kohustatud
avaldama Euroopa Liidu turukuritarvituse määruse kohaselt. Informatsioon esitati
avaldamiseks 17.02.2025 kell 19:30 Eesti aja järgi ülalmainitud
avaldamiskanalite esindajatele.
Content of announcement in English
Title
Baltic Horizon Fund consolidated unaudited results for Q1-Q4 2024
Message
Management Board of Northern Horizon Capital AS has approved the unaudited
financial results of Baltic Horizon Fund (the Fund) for the twelve months of
2024.
Our strategic ambitions
In 2024, the Fund's management team made the strategic decision to implement key
performance indicators (KPIs) as a means to effectively measure and track
performance. This decision stems from the recognition that clear and measurable
benchmarks are essential for evaluating progress towards the Fund's objectives.
By defining specific KPIs, the team aims to enhance transparency,
accountability, and facilitate decision-making processes.
The focus of the Fund management team is and will be on these major objectives:
* Portfolio occupancy of at least 95% by end of June 2025;
* Loan-to-Value target at 50% or lower;
* To consider disposing of non-strategic assets over the next 18 months;
* Clear ESG and refurbishment strategy for the next 1-2 years with an aim to
reach the portfolio's NOI potential of EUR 18 million by 2027;
* Maintaining 100% BREEAM or LEED certified portfolio;
* Achieving not less than 4 stars from GRESB assessment.
As we recap our goals for 2024, we can report the following achievements:
We have successfully achieved 100% portfolio certification.
Despite receiving a 3-star GRESB rating in 2024, we have thoroughly analysed the
assessment results and developed an action plan to secure a 4-star GRESB rating
in 2025.
Although we did not reach our target of 90% portfolio occupancy by the end of
2024, we made significant progress, achieving an 86.5% occupancy rate based on
lease signing date.
We have recently announced our disposal strategy to reduce LTV level to the
target level. Several disposal processes have already commenced as of February
2025, with the closing of transactions planned for later in the year.
Looking ahead to 2025, we will continue with the same solid strategy and goals
that will stabilize the Fund's financial position and maximize the potential of
its portfolio.
Leasing performance
In a challenging environment characterized by increasing real estate market
vacancies across all Baltic states in recent periods, the Fund also faced
outflows of some tenants, however it has demonstrated its adaptability and the
attractiveness of its properties by renewing a significant amount of existing
leases and signing a substantial number of new leases in 2024. This success was
primarily attributable to significant deals with prominent anchor tenants such
as Narbutas in Meraki (3,200 sq. m) and Apollo Group in Coca-Cola Plaza (2,200
sq. m), International School of Riga in S27 (3,680 sq. m) and significant leases
in Galerija Centrs signed with My Fitness (2,000 sq. m) and Expo GROUP (2,000
sq. m).
The Fund team has been diligently negotiating with current tenants to extend
lease agreements, while also actively engaging with new tenants to fill the
vacancies. These efforts have resulted in lease renewals of approximately
23,800 sq. m and a net lease inflow of approximately 4,800 sq. m
During 2024, the Fund signed new leases for 22,743 sq. m, securing an annual
rental income of EUR 2,945 thousand for future periods. Furthermore, 61 new
tenants have been attracted to our buildings, while 69 existing tenants have
decided to continue their cooperation with us.
By the end of December 2024, the occupancy of the portfolio increased to 82.1%.
Calculating based on the lease signing date, the occupancy already exceeds 86%.
Signed premises will be handed over to tenants in 2025.
Notably, less than 20% of the leases are set to expire during 2025, while the
vast majority expire in 2026 and later. We aim to spread our lease terms evenly
so that no more than 20% of our leases expire each year. Recent successful
leasing activity is reflected in the increase in the weighted average unexpired
lease term until the first break option, which was 3.3 years as of 31 December
2024 (compared to 2.9 years as of 31 December 2023).
Outlook
In 2025 the Fund will focus on flexible and sustainable solutions to meet tenant
demands and market conditions.
Our key goals are increasing the occupancy of the portfolio and decreasing the
LTV by way of repaying part of the bonds.
In 2025, the Baltic commercial real estate market is anticipated to navigate
both considerable challenges and emerging opportunities. Persisting economic
uncertainty is expected to keep demand for commercial spaces subdued. Key
factors influencing this trend include evolving consumer preferences, the
continued expansion of e-commerce, and the sustained shift toward remote work,
all of which are reshaping the need for office and retail properties.
While economic forecasts cautiously suggest potential market stabilization in
the coming year, a rapid recovery remains unlikely due to geopolitical
uncertainties and evolving tenant and consumer needs. Recognizing these
challenges, the Fund's management strives to enhance financial stability by
reducing leverage through partial bond repayment. This strategy aims to
alleviate financial pressure, positioning the Fund for more sustainable
financial performance.
As part of this initiative, the Fund has announced a strategic plan to divest
select assets, with the objective of reducing the LTV ratio to below 50% and
fostering a more stable recovery. Up to three assets have been identified for
potential disposal based on their life cycle, optimization potential, and
alignment with the Fund's long-term strategy. Among these, the Postimaja and CC
Plaza complex in Tallinn has been introduced to the market, following the Fund's
successful achievement of 100% occupancy and WALT exceeding five years. Given
limited opportunities for further value enhancement beyond its development
potential-an avenue the Fund does not intend to pursue in the short term-the
asset has been prioritized for sale. To facilitate the divestment process, the
Fund has engaged Newsec Advisers UAB and Redgate Capital AS as financial
advisors. The sales process was commenced in February, with the aim of closing
later in the year.
As of the date of release of this report, the Fund has a Letter of Intent (LOI)
with a potential buyer and DD is in progress with Meraki property. According to
LOI, the transaction would be finalized in spring 2025. At the end of 2024, the
property had an occupancy of 86% and WAULT of 4.3 years. Due to anticipated
vacancies in the office sector and an increasing supply, the Fund has decided
not to proceed with the development of a second tower, for which the permit
remains valid. The current market conditions, characterized by recovering
investor activity, present an improved opportunity to sell the property.
Potential buyers have also shown preliminary interest in Lincona and Pirita
Center.
If the divestment plan proceeds as anticipated, the Fund will be positioned to
repay a significant portion of its bonds while continuing to invest in its
remaining property portfolio. This will enable the Fund to concentrate on its
core assets in alignment with its strategic objectives, providing a solid
foundation for future growth.
To achieve our goal of increasing portfolio occupancy, we are adapting to the
evolving needs of our tenants and customers. The rise of e-commerce and online
shopping has transformed the traditional concept of shopping centres. Visitors
now seek not only to try on and purchase goods but also to enjoy entertainment
and experiences.
This trend is evident in the success of our food courts, such as Burzma and
Dialogai, as well as the interactive exhibition Kosmopark, which attracted a
significant number of visitors in Europa and now operates in Galerija Centrs.
Following this success, we have signed a new 3-year lease with an entertainment
operator to open a Danger Park on the second floor of Europa shopping centre in
May 2025. We are also considering various entertainment concepts for Galerija
Centrs. Additionally, we will continue to offer the community a variety of
events and temporary pop-ups in both shopping centres.
In line with our strategic goal to increase occupancy, we are reviewing the
concept in Europa and seeking the best tenant mix. We are currently negotiating
a lease with a 700 sq m. anchor fashion leader and have advanced discussions
with several coworking operators who find the shopping centre and its location
ideal for their concept, one of them has already signed a LOI for 1,300 sq m. We
believe that the combination of entertainment and a wide range of catering
options, which will expand from the food court to a newly planned restaurant
zone on the first floor facing Konstitucijos Avenue, along with strategic
changes to the tenant mix on the second and third floors, will maximize visitor
flow and fully exploit the potential of the shopping centre.
While the traditional shopping centre concept remains effective for Galerija, as
evidenced by increasing foot flow and turnover, we are exploring additional
concepts for currently vacant premises to complement our existing tenants and
expand the range of services offered to visitors.
Office tenants are currently looking not just for a place to work during the
day, but rather for hybrid working spaces or built-to-suit solutions with
increased expectation over ESG, workplace wellbeing features and easily
reachable services, which become increasingly important. During the last year,
we witnessed a higher demand for mixed-use projects that combine commercial
spaces with services, including catering, medical clinics and fitness centres.
We believe, that in the upcoming years demand for such concepts will grow
further and will add value to the properties.
We continue to adapt to market demands by diversifying our office tenant mix
beyond traditional occupiers, integrating catering operators, medical clinics,
and even kindergartens into our office buildings. This approach not only
enhances tenant diversification but also meets the needs of both our customers
and the surrounding communities.
In the office sector, our primary challenge and focus in 2025 will be addressing
the remaining vacancies in S27 and Upmalas. A significant milestone in 2024 was
securing a lease agreement for approximately 3,680 sq. m. in S27 with the
International School of Riga, a leading provider of international education
serving students from preschool through high school, set to open at the end of
2025. Even in the current market conditions we are confident that the
International School of Riga coming into the building together with the
renovation and improvements that are being done will enable us to attract new
tenant segments that recognise the value of synergy.
Our commitment to supporting existing and prospective tenants, along with our
ability to tailor office spaces to individual requirements, positions us well to
lease the remaining areas in North Star and Meraki in the coming quarters.
Our investments in green energy projects remain a key priority, and from Q1
2025, all our properties in Latvia and Lithuania will transition to using energy
from remote solar panels. In Estonia, we are actively exploring solutions in our
properties to reduce the reliance to gas. Additionally, we are evaluating new
technologies and sustainability initiatives that align with our ESG strategy
while enhancing energy efficiency, optimizing property performance, and reducing
operational costs.
Simultaneously, to reinforce its financial position, the Fund is committed to
improving its debt service ratio and reducing loan-to-value levels. By focusing
on increasing occupancy rates and optimizing property concepts, we aim to
enhance asset performance and maximize net operating income. Adaptive leasing
strategies, property repositioning, and targeted investments in high-demand
segments will remain key priorities. These initiatives are designed to create
long-term value for investors while ensuring the Fund remains resilient in a
dynamic market environment.
Baltic Horizon achieves a 100% BREEAM certified portfolio
In 2025, we will continue advancing our social and environmental commitments.
All our assets have been BREEAM-certified, and by the end of 2024, we achieved
98% green leases across our portfolio, with a target to further increase this
share in the coming year.
GRESB benchmarking
Recently, we announced a 3-star GRESB rating of 80 points, falling 1.5 points
short of the 4-star threshold. This decline, compared to previous years,
reflects increasing industry-wide commitments, heightened requirements, and
evolving best practices. The management team has conducted a thorough analysis
of the assessment results and developed an action plan aimed at restoring the
Fund's 4-star rating in 2025.
Net result and net rental income
In 2024, the Group recorded a net loss of EUR 16.8 million compared with a net
loss of EUR 23.0 million for 2023. The result was mainly driven by the property
valuation loss. Earnings per unit for 2024 were negative at EUR 0.13 (2023:
negative at EUR 0.19).
The Group earned consolidated net rental income of EUR 11.6 million in 2024
(2023: 14.6 million). The results for 2023 include two months' net rental income
of the Domus Pro Retail and Office property (EUR 0.3 million) and five months'
net rental income of the Duetto properties (EUR 1.2 million), which were sold in
February and May 2023, respectively.
On an EPRA like-for-like basis, the portfolio net rental income in 2024 was
11.8% lower than in 2023, mainly due to vacancies in office properties in Latvia
due to the expiry of the agreement with the main tenant in Upmalas Biroji BC and
100% vacancy of S27, as well as lower rental income in Europa due to the new
anchor tenant IKI equipping the premises and opening in March.
Portfolio properties in the retail segment contributed 53.3% (like-for-like
2023: 43.6%) of net rental income in 2024, followed by the office segment with
41.7% (like-for-like 2023: 50.9%) and the leisure segment with 5.0% (2023:
5.5%).
Retail assets located in the central business districts (Postimaja, Europa and
Galerija Centrs) accounted for 42.2% of total portfolio net rental income in
2024. Total net rental income attributable to neighbourhood shopping centres was
11.1% in 2024.
In 2024, investment properties in Latvia and Lithuania contributed 44.4% (like-
for-like 2023: 41.8%) and 22.8% (like-for-like 2023: 31.1%) of net rental
income, respectively, while investment properties in Estonia contributed 32.8%
(like-for-like 2023: 27.1%).
Investment properties
At the end of Q4 2024, the Baltic Horizon Fund portfolio consisted of 12 cash
flow generating investment properties in the Baltic capitals. The fair value of
the Fund's portfolio was EUR 241.2 million at the end of December 2024 (31
December 2023: EUR 250.4 million) and incorporated a total net leasable area of
118.3 thousand sq. m. The change in portfolio value was mainly driven by the
changes in exit yields and upward adjustments of the weighted average cost of
capital (WACC). During 2024 the Group invested approximately EUR 6.0 million in
tenant fit-outs.
Gross Asset Value (GAV)
As of 31 December 2024, the Fund's GAV was EUR 256.0 million (31 December 2023:
EUR 261.1 million). The decrease compared to the prior year was mainly related
to the negative revaluation of the Fund's investment properties of approx. EUR
9.5 million and was partly offset by the private placement of new units which
took place in September and resulted in a cash increase of approx. EUR 6.29
million.
Net Asset Value (NAV)
As of 31 December 2024, the Fund's NAV was EUR 98.1 million (31 December 2023:
EUR 109.5 million). The NAV decrease was mainly due to the revaluation of
investment properties. At the end of September 2024 new units were issued
resulting in approx. EUR 6.29 million of new equity. As of 31 December 2024,
IFRS NAV per unit amounted to EUR 0.6833 (31 December 2023: EUR 0.9156), while
EPRA net tangible assets and EPRA net reinstatement value were EUR 0.7267 per
unit (31 December 2023: EUR 0.9546). EPRA net disposal value was EUR 0.6797 per
unit (31 December 2023: EUR 0.9122).
Interest-bearing loans and bonds
As of 31 December 2024, interest-bearing loans and bonds (excluding lease
liabilities) were EUR 149.0 million (31 December 2023: EUR 143.5 million).
Annual loan amortisation accounted for 1.5% of total debt outstanding. In July
2024, the Fund successfully signed the Meraki loan with Bigbank for a total
amount of EUR 10.3 million. A major part of the loan was used to repay short
term bonds in the amount of EUR 8.0 million maturing in July 2024.
As of 31 December 2024, the Fund's consolidated cash and cash equivalents
amounted to EUR 10.1 million (31 December 2023: EUR 6.2 million).
Cash flow
Cash inflow from core operating activities in 2024 amounted to EUR 9.9 million
(2023: cash inflow of EUR 11.4 million). Cash inflow from core operating
activities decreased mainly due to the sale of Duetto and Domus Pro properties
in H1 2023 and higher vacancies, mostly in S27 and Upmalas Biroji. Cash outflow
from investing activities was EUR 7.0 million due to investments in existing
properties and transaction costs (2023: cash inflow of EUR 19.9 million due to
sales of assets). Cash inflow from financing activities was EUR 1.0 million
(2023: cash outflow of EUR 30.5 million). In Q4 2024, the Fund prepaid loans in
the amount of EUR 2.7 million and paid regular amortisation and interest on bank
loans and bonds.
Key earnings figures
EUR '000 Q1-Q4 2024 Q1-Q4 2023 Change (%)
-------------------------------------------------------------------------------
Net rental income 11,588 14,617 (20.7%)
Administrative expenses (2,373) (2,617) (9.3%)
Net other operating income 18 44 (59.1%)
Losses on disposal of investment properties (863) (4,047) (78.7%)
Valuation gains (losses) on investment
properties (15,581) (21,876) (28.8%)
Operating profit (loss) (7,211) (13,879) (48.0%)
Net financial expenses (10,344) (9,750) 6.1%
Profit (loss) before tax (17,555) (23,629) (25.7%)
Income tax 774 656 18.0%
-------------------------------------------------------------------------------
Net profit (loss) for the period (16,781) (22,973) (27.0%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Weighted average number of units
outstanding (units) 143,562,514 119,635,429 20.0%
Earnings per unit (EUR) (0.12) (0.19) (39.1%)
-------------------------------------------------------------------------------
Key financial position figures
EUR '000 31.12.2024 31.12.2023 Change (%)
-------------------------------------------------------------------------------
Investment properties 241,158 250,385 (3.7%)
Gross asset value (GAV) 256,048 261,138 (1.9%)
Interest-bearing loans and bonds 148,989 143,487 3.8%
Total liabilities 157,953 151,606 4.2%
IFRS NAV 98,095 109,532 (10.4%)
EPRA NRV 104,333 114,205 (8.6%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Number of units outstanding (units) 143,562,514 119,635,429 20.0%
IFRS NAV per unit (EUR) 0.6833 0.9156 (25.4%)
EPRA NRV per unit (EUR) 0.7267 0.9546 (23.9%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Loan-to-Value ratio (%) 61.8% 57.3% -
Average effective interest rate (%) 6.7% 5.2% -
-------------------------------------------------------------------------------
During Q4 2024, the average actual occupancy of the portfolio was 81.0% (Q3
2024: 80.1%). The occupancy rate increased to 82.1% as of 31 December 2024 (30
September 2024: 80.5%).
Overview of the Fund's investment properties as of 31 December 2024
Direct Net
Fair property initial Occupancy
Property name Sector value(1) NLA yield yield rate
(EUR '000) (sq. m) 2024(2) 2024(3)
-------------------------------------------------------------------------------
Vilnius,
Lithuania
Europa SC Retail 35,946 17,092 2.3% 2.8% 80.6%
North Star Office 19,548 10,734 6.5% 7.0% 91.8%
Meraki Office 16,380(4) 7,833 1.2% 1.5% 86.3%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Vilnius 71,874 35,659 3.0% 3.6% 85.2%
-------------------------------------------------------------------------------
Riga, Latvia
Upmalas Office
Biroji BC 19,224 11,203 3.7% 4.2% 64.1%
Vainodes I Office 15,900 8,128 8.8% 8.8% 100.0%
S27 Office 11,360 7,303 (0.6%) (0.9%) -
Sky SC Retail 4,900 3,260 8.6% 8.5% 100.0%
Galerija Retail
Centrs 60,020 19,423 3.2% 4.1% 84.7%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Riga 111,404 49,317 3.7% 4.5% 71.0%
-------------------------------------------------------------------------------
Tallinn,
Estonia
Postimaja &
CC Plaza Retail
complex 21,800 9,232 3.7% 6.7% 100.0%
Postimaja &
CC Plaza Leisure
complex 13,190 7,869 4.8% 4.3% 97.7%
Lincona Office 13,100 10,767 6.4% 7.4% 88.5%
Pirita SC Retail 9,790 5,425 6.7% 9.2% 97.1%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Tallinn 57,880 33,293 4.9% 6.7% 95.3%
-------------------------------------------------------------------------------
Total active
portfolio 241,158 118,269 3.8% 4.7% 82.1%
-------------------------------------------------------------------------------
1. Based on the latest valuation as of 31 December 2024 and recognised right-
of-use assets.
2. Direct property yield (DPY) is calculated by dividing annualized NOI by the
acquisition value and subsequent capital expenditure of the property.
3. The net initial yield (NIY) is calculated by dividing annualized NOI by the
market value of the property.
4. Meraki value measured at disposal price. Market value according to
independent property valuators Newsec is EUR 17,490,000.
CONSOLIDATED STATEMENT OF PROFIT OR LOSS AND OTHER COMPREHENSIVE INCOME
01.10.2024 01.10.2023 01.01.2024 01.01.2023
EUR '000
- -
- 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2024 - 31.12.2023
-------------------------------------------------------------------------------
Rental income 3,779 3,755 15,136 17,743
Service charge income 1,145 1,487 4,744 6,008
Cost of rental activities (2,205) (2,348) (8,292) (9,134)
-------------------------------------------------------------------------------
Net rental income 2,719 2,894 11,588 14,617
Administrative expenses (644) (631) (2,373) (2,617)
Other operating income
(expenses) 3 29 18 44
Losses on disposal of
investment properties (245) (237) (863) (4,047)
Valuation losses on
investment properties (3,052) (7,250) (15,581) (21,876)
-------------------------------------------------------------------------------
Operating profit (loss) (1,219) (5,195) (7,211) (13,879)
-------------------------------------------------------------------------------
Financial income 169 29 196 104
Financial expenses (2,789) (2,538) (10,540) (9,854)
-------------------------------------------------------------------------------
Net financial expenses (2,620) (2,509) (10,344) (9,750)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Profit (loss) before tax (3,839) (7,704) (17,555) (23,629)
-------------------------------------------------------------------------------
Income tax charge 457 (53) 774 656
-------------------------------------------------------------------------------
Profit (loss) for the period (3,382) (7,757) (16,781) (22,973)
-------------------------------------------------------------------------------
Other comprehensive income that is or may be reclassified to profit or loss in
subsequent periods
Net gain (loss) on cash flow
hedges (446) (759) (1,003) (1,273)
Income tax relating to net
gain (loss) on cash flow
hedges 1 64 52 123
-------------------------------------------------------------------------------
Other comprehensive income
(expense), net of tax, that is
or may be reclassified to
profit or loss in subsequent
periods (445) (695) (951) (1,150)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Total comprehensive income
(expense) for the period, net
of tax (3,827) (8,452) (17,732) (24,123)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Basic earnings per unit (EUR) (0.02) (0.06) (0.13) (0.19)
-------------------------------------------------------------------------------
Diluted earnings per unit
(EUR) - - (0.12) -
-------------------------------------------------------------------------------
CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION
EUR '000 31.12.2024 31.12.2023
------------------------------------------------------------------
Non-current assets
Investment properties 241,158 250,385
Intangible assets 4 11
Property, plant and equipment 5 4
Derivative financial instruments 1 295
Other non-current assets 1,225 647
------------------------------------------------------------------
Total non-current assets 242,393 251,342
------------------------------------------------------------------
Current assets
Trade and other receivables 2,800 2,591
Prepayments 802 402
Derivative financial instruments - 621
Cash and cash equivalents 10,053 6,182
------------------------------------------------------------------
Total current assets 13,655 9,796
------------------------------------------------------------------
Total assets 256,048 261,138
------------------------------------------------------------------
Equity
Paid in capital 151,495 145,200
Cash flow hedge reserve (420) 531
Retained earnings (52,980) (36,199)
------------------------------------------------------------------
Total equity 98,095 109,532
------------------------------------------------------------------
Non-current liabilities
Interest-bearing loans and borrowings 98,491 64,158
Deferred tax liabilities 1,898 2,774
Other non-current liabilities 1,446 1,079
------------------------------------------------------------------
Total non-current liabilities 101,835 68,011
------------------------------------------------------------------
Current liabilities
Interest-bearing loans and borrowings 50,736 79,584
Trade and other payables 4,473 3,343
Income tax payable 14 6
Other current liabilities 895 662
------------------------------------------------------------------
Total current liabilities 56,118 83,595
------------------------------------------------------------------
Total liabilities 157,953 151,606
------------------------------------------------------------------
Total equity and liabilities 256,048 261,138
------------------------------------------------------------------
For additional information, please contact:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fund manager
E-mail [email protected]
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=EIuP3pNk2kCUveN_EhiYMTbyGc_Jd4qa0hrg
S6mu3FaSjUx1LVDzhwy_WbPIIgHuoQfyd6H9v1Dc0Xh-
Q2g1efJ4GUPdWI3_Df7wzIrp0dINlIqR5FJScXstAo6qtP7X88vVhCrcRNZ6KoFpciPUovOFPIAkPWdG
M1gUQU8kGrpWl712Bh-iKilmEj7j0DvzZ9cZMjs5K4BTGQ2BdUVkxGydOfJzfC8DXqs7aWVrJKoIC-
ZdF_smoEUHst0EbPwyJFRaGYPvHAeVRJNCqGCQm2Jh39Zfml7pdDOeeDnm2S_cL3UIWjQY8PPRLbeIMi
benwbGvS7VHh05eAuh5YDDxfaLJPcvJTBW6F802o_UH0qaso8MHM39motV78TF8p12P18LFt5mWAACrg
e5uU_PebYgHf0JwodTmLOSpeFBABd0dYPnr-Cr-QVrKoqAMxN739w8iMOyQnIUQOz77gSeFJH_1g-
GODv237Ou2jys_1iflI07UKJJz_PTk33LSXvgi6gIbCx5W2vlRC-J8U_rtKm91OGGGvWxpP-
ZVnbygmDHJmBXjRLFBLsbK6trNLN6zO99Aou4n3LqC_lfQSakXuyNMTv9AxhW4oLjrjm-
MkCcuyP6nfU_06MwfXP49tBZy0Eb6wgBvGLF43tDonOA6b2moComhHKmtqc5taKMyPCSzTa2IrcJcgte
RGWWGE6_77rxLXRCsUunb4zV8oBvSw13hBYzliiG50i2Kt31snmuIIWVMRcpcvlhhs3XAR_gcpe68KEg
sGTHoMm6gVvW1UhleMSSf2NDQlZd2V_HWgc=)
www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=JvCSDJNtq6Z6BwFz5L0skQX9ke9Hw-
W8WzSW8rKgwhhHrLYw84HYYSp3XeUb4ChCNODTKipqhg6eLLkkbXOVUdMBuazH1AthBDmXwrI4u5t0g0
2ML6vqCMrg9mM7xUDgwpWGI0Gb9yxs6vWrStIjxZvSg6CROkw-
IdP8wEHrUMZClz70N6DDHHLd6hY0kMkto1LE08dsTEDwos501loUp6gcZ8Y0T9bNQE1sXDHWc34ajFWI
ptdKWwLh-
Rt_jXPyz4DGu9YTVSWPza7jzqNJc1PX1Zwjqa8S41LRwo3EjGqwGZp0CRCU90xDfbCfDrGHswMUGn1xE
BlpewHb9eQ-x9X8IypilXfF0-tR-Bza8FwAtNaEDacVfGiKko3tqFnB2uN4Ccrm_d0R-
Fl1QHUT3eR6pMgqTbgxld0UgOecSqWRYd3MVXD5Z56XsjNyFijXCMwZbqGLWy2Y4TknX4qGyiSKMrQlb
kfYcKd3CtrZgTnQNg3zoblvQfsvKJlCNathqc3fUNTb5SVHsZNBszy9du68nGrLVPFd57q94F9SkqCVK
JMkuzPEKI18u6ogNH9DNabsTxKE29ep_Fi0trs-
BYsY1aGgW8u86KXRw0Yaz140VAHL9_V9U427CNA9vS8n2dgQ-
8IexzYBNgfXCAJiUv09XT3680EWLJe_ssR9UvbdFK1dX_4dv713TCPYf8ai_C7OsTx4DVAF9ohPpdXsu
JS_kn9xMCBGmjMAPXDCbQuVwAw81-GUJuMR12u5s7agthipWoYtHxqi3_i_nqLyXA==)
The Fund is a registered contractual public closed-end real estate fund that is
managed by Alternative Investment Fund Manager license holder Northern Horizon
Capital AS.
Distribution: GlobeNewswire, Nasdaq Tallinn, Nasdaq
Stockholm, www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=OMgeFOpl4ksReI8t3iKPRntmUpk_c_goLWG2
Dx8Q5XgRf78E-ialWMzGw2RErZG8gIOaDC1P05MGCcPbfKKnwunXsCx9w3Fe4Q69zjoYuR4=)
To receive Nasdaq announcements and news from Baltic Horizon Fund about its
projects, plans and more, register on www.baltichorizon.com
(https://www.baltichorizon.com/). You can also follow Baltic Horizon Fund
on www.baltichorizon.com (https://www.baltichorizon.com/) and on LinkedIn
(https://www.linkedin.com/company/baltic-horizon/), Facebook
(https://www.facebook.com/baltichorizon), X (https://twitter.com/BalticHorizon)
and YouTube (https://www.youtube.com/@baltichorizon/featured).
This announcement contains information that the Management Company is obliged to
disclose pursuant to the EU Market Abuse Regulation. The information was
submitted for publication, through the agency of the above distributors, at
19:30 EET on 17 February 2024.