Market announcement
Baltic Horizon Fund / Northern Horizon Capital AS
Category
Management interim statement or quarterly financial report
Attachments
Date
09.05.2024 23:56:00
Title
BALTIC HORIZONDI FONDI 2024. AASTA I KVARTALI KONSOLIDEERITUD AUDITEERIMATA MAJANDUSTULEMUSED
Message
Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond)
auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2024. aasta I kvartali
kohta.
Meie strateegilised püüdlused
Viimasel aastal oleme tegelenud oma strateegia ümberkujundamisega, et see
toetaks jätkusuutlikku väärtuse loomist, keskendudes tegevustele, mis lubavad
meie investoritele usaldusväärset ja järjepidevat kasvu. Võttes arvesse
valitsevaid turutingimusi, usume kindlalt, et investorite huve teenib kõige
paremini neile 2023. aasta suvel tutvustatud strateegia ?Kaasaegne linnaelu".
Eeldame, et Fond teenib lähiaastatel kaks kolmandikku oma puhtast äritulust
?Kaasaegse linnaelu" kontseptsioonile vastavast keskse asukohaga
multifunktsionaalsest kinnisvarast. Need hooned on läbimõeldult kujundatud nii,
et nad inspireeriksid tänapäeva inimesi ja kogukondi ning rikastaksid nende elu.
Ülejäänud tulu peaks tulema peamiselt valitsusasutustele renditud pindadest,
valitud äärelinna supermarketitest ning muudest segmentidest. Meie
väärtuspakkumise aluseks on kvaliteet, paindlikkus, kestlikkus ja tipptasemel
teenindus, mida toetavad strateegilised asukohad ja klientide muutuvatele
vajadustele kohandatud pinnad.
Fondi juhtkond on teinud strateegilise otsuse võtta kasutusele peamised
tulemusnäitajad, et tegevuse tulemuslikkust tõhusalt mõõta ja jälgida. See otsus
tuleneb tõdemusest, et ilma selgete ja mõõdetavate võrdlusalusteta ei saa
hinnata Fondi edusamme oma eesmärkide poole liikumisel. Konkreetsete peamiste
tulemusnäitajate määratlemisega soovib meeskond suurendada läbipaistvust ja
vastutust ning parandada otsustusprotsesse.
Fondi juhtkonna peamine fookus on järgmistel eesmärkidel:
* saavutada portfelli vähemalt 90% täitumus 2024. aasta lõpuks;
* viia laenu ja väärtuse suhe tasemele 50% või alla selle ning lunastada
2024. aastal tähtaeguvad võlakirjad;
* kaaluda mittestrateegiliste varade müüki järgmise 18 kuu jooksul;
* kujundada selge ESG- ja parenduste strateegia järgmiseks 1-2 aastaks, et
saavutada 2027. aastaks portfelli puhta äritulu (NOI) potentsiaal 18
miljonit eurot;
* säilitada 100% BREEAM või LEED sertifitseeritud portfell;
* saavutada GRESBi hindamisel vähemalt 4 tärni.
Üüritulemused
2023. aasta septembri madalaimast täitumuse perioodist oleme otsustavalt
liikunud Fondi vakantsuse vähendamise ning portfelli väärtuse tõstmise suunas.
Oleme sellest hetkest pikendanud u. 40 000 ruutmeetri jagu olemasolevaid
üürilepinguid ning allkirjastanud täiesti uusi üürilepinguid 7200 ruutmeetri
ulatuses uute ankurüürnikega. See saavutus näitab meie strateegilisi ambitsioone
püüda hoida oma seniseid üürnikke ning tõsta hoonete täitumust uute partnerluste
kaudu. Tulemuslik aktiivne töö portfelli objektidega rõhutab meie pühendumust
jätkusuutliku ja pikaajalise rahavoo kindlustamisele, tugevdades nii oma
positsioone ärikinnisvara maastikul väljakutseid esitavas keskkonnas. Need
hiljutised edusammud näitavad meie kinnisvara objektide atraktiivsust uues
kinnisvaratsüklis ning järgmiste kvartalite jooksul on oodata üürnike
sissekolimisel ka üüritulu järkjärgulist kasvu.
Aprillis sõlmis Fond uue kaaluka koostöölepingu Baltikumi suurima
meelelahutusettevõtte Apollo Grupiga ligikaudu 2 200 m2 rendile andmiseks Coca-
Cola Plaza esimesel korrusel. Koostöö Apollo Grupiga, kellest saab ankurrentnik,
aitab luua Tallinna südames dünaamilise linnaliku elustiili keskuse, mis pakub
laias valikus meelelahutus-, toitlustus- ja ostuvõimalusi. See 10-aastane
rendileping koos naabruses asuva Postimaja ostukeskuse koostöölepingute
pikendamisega annab hea strateegilise lähtepunkti kompleksi puhta äritulu
potentsiaali realiseerimiseks ja sujuva ühenduse loomiseks Rotermanni
kvartaliga.
Keerulises turukeskkonnas, mida viimastel perioodidel iseloomustab vakantsuse
suurenemine kõigi Balti riikide kinnisvaraturul, on Fond näidanud oma
kohanemisvõimet, saavutades 2024. aasta I kvartalis rendilepingute netokasvu.
Sellise edu taga on peamiselt suured tehingud tuntud ettevõtetega Europas ja
Merakis. 2024. aasta I kvartalis sõlmis Fond rendilepinguid 4 719 ruutmeetri
ulatuses, mis tagab tulevaste perioodide renditulu 857 tuhat eurot aastas.
Lisaks on meil hea meel teatada, et meie hoonetesse on lisandunud 9 uut
rentnikku ning 15 olemasolevat rentnikku on otsustanud meiega koostööd jätkata.
Väljavaade
Kuna hiljutised majanduslikud ja geopoliitilised sündmused on avaldanud mõju
teatavate varade tulemuslikkusele ja finantseerimiskuludele, kaubeldakse Baltic
Horizoni osakutega praegu hinnaga, mis jääb enam kui 60% võrra alla osaku
puhasväärtust. Selline kõrvalekalle ei ole kooskõlas meie standarditega ja on
vastuvõetamatu nii meie investoritele kui ka fondivalitsejale Northern
Horizonile.
Probleemi lahendamiseks keskendub Fond 2024. aastal keskse asukohaga
ostukeskuste portfelli tugevdamisele. See hõlmab uute ankurrentnike leidmist ja
täiendavaid kontseptsioonimuudatusi, et ostukeskuste atraktiivsust tõsta ja
nende potentsiaali maksimeerida. Samal ajal tegeleb Fond aktiivselt büroohoonete
vakantsuse vähendamisega, sõlmides uusi koostöölepinguid valitsusasutustest
rentnikega, rakendades paindlikke tööruumilahendusi ja pidades tihedat dialoogi
tavapäraste büroopindade rentnikega.
Lisaks jätkab Fond võla teenindamise parandamist ja finantsvõimenduse
vähendamist. See on vajalik finantspositsiooni tugevdamiseks ja portfelli üldise
vastupidavuse suurendamiseks jätkuvalt volatiilses ja ebakindlas turukeskkonnas.
Nende strateegiliste algatustega püüab Fond vähendada praegust lõhet osaku hinna
ja varade puhasväärtuse vahel.
Kooskõlas Fondi strateegiliste eesmärkidega lunastati täiendavalt 4,5 miljoni
euro väärtuses võlakirju, et vähendada võlakirjade osakaalu võla struktuuris.
Fond kavatseb võlakirjaemissiooni esimese osa ülejäänud võlakirjad väärtuses 8
miljonit eurot täielikult refinantseerida kuluefektiivsema
finantseerimisvõimalusega. Refinantseerimisvõimalustest kaalub Fond Meraki
finantsvõimenduse suurendamist, kuna pärast edukaid renditehinguid Narbutase ja
teistega on finantsasutuste huvi selle vastu kasvanud.
Juhtkond pöörab suurt tähelepanu stabiilse finantsseisundi tagamisele, sest see
on Fondi pikaajalise strateegia elluviimise jaoks äärmiselt oluline.
Konservatiivse finantsjuhtimise ja aktiivse renditegevusega soovime saavutada
kestlikke tulemusi ja panustada kõigi edusse, kes meid usaldavad.
Kõigil Baltic Horizoni portfelli kuuluvatel hoonetel on nüüd BREEAM-i
sertifikaat
Meie pühendumust jätkusuutlikkusele näitab see, et 2023. aasta lõpuks oli kõigil
meie portfelli hoonetel BREEAM-i sertifikaat, ja meie keskkonnaalast
vastutustundlikkust kinnitab roheklauslite lisamine rendilepingutele.
GRESB-i hindamine
2023. aastal sai Fond GRESB-i hinnangus 4 tärni. Fond sai juhtimismoodulis 27
punkti (30-st) ja tulemuslikkuse moodulis 55 punkti (70-st).
Tulem ja puhas renditulu
Kontserni 2024. aasta I kvartali puhaskahjum oli 624 tuhat eurot (I kv 2023:
puhaskasum 22 tuhat eurot). Tulemit mõjutasid tugevalt suuremad finantskulud ja
ühekordsed tehingutasud. 2024. aasta I kvartali kahjum osaku kohta oli 0,01
eurot (I kv 2023: 0,00 eurot).
Kontsern teenis 2024. aasta I kvartalis 2,8 miljonit eurot puhast renditulu (I
kv 2023: 4,2 miljonit eurot). 2023. aasta I kvartali tulemustes kajastub 2023.
aasta veebruaris müüdud Domus PRO ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu
summas 0,3 miljonit eurot ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete kogu
kvartali puhas renditulu summas 0,7 miljonit eurot.
Portfelli EPRA võrreldavaks korrigeeritud puhas renditulu oli eelmise aasta sama
kvartaliga võrreldes 13% väiksem. Seda tingisid peamiselt vakantsed pinnad Läti
büroohoonetes, kuna lõppes rendileping Upmalas Biroji bürookompleksi
põhirentnikuga, EMERGN-i otsus renditavat pinda LNK Centres vähendada ja
renditulu langus Europa ostukeskuses, kus uus ankurrentnik IKI sisustas ruume ja
avas uksed märtsis.
Kinnisvarainvesteeringud
2024. aasta I kvartali lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide
pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane
väärtus oli 251,3 miljonit eurot (31. detsember 2023: 250,4 miljonit eurot) ja
renditavat netopinda oli kokku 118,6 tuhat m2. 2024. aasta I kvartalis
investeeris kontsern ligikaudu 0,95 miljonit eurot, et kohandada pindasid
rentnike vajadustele.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus kasvas aruandeperioodil 3,1% ja oli 2024. aasta I
kvartali lõpus 268,3 miljonit eurot (31. detsember 2023: 261,1 miljonit eurot).
Kasv on seotud peamiselt Europa ja North Stari uute laenudega pangalt Shiauli?
bankas, mida kasutati põhiliselt võlakirjade lühiajalise osa osaliseks
ennetähtaegseks lunastamiseks.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus oli seisuga 31. märts 2024 108,7 miljonit eurot (31.
detsember 2023: 109,5 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus vähenes eelmise
aasta lõpuga võrreldes 0,7%. Tegevustulemusi mõjutasid 0,3 miljoni euro suurused
ühekordsed tehingukulud ja finantskulud. Seisuga 31. märts 2024 oli osaku IFRS
puhasväärtus 0,9087 eurot (31. detsember 2023: 0,9156 eurot) ning EPRA puhas
materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 0,9503 eurot (31.
detsember 2023: 0,9546 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli
0,9056 eurot (31. detsember 2023: 0,9122 eurot) osaku kohta.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Seisuga 31. märts 2024 moodustasid intressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma
rendikohustisteta) 151,6 miljonit eurot (31. detsember 2023: 143,5 miljonit
eurot). Pangalaenude jääk suurenes Europa ja North Stari täiendavate laenude
tõttu - neid kasutati peamiselt võlakirjade lühiajalise osa osaliseks
ennetähtaegseks lunastamiseks 8. aprillil 2024 väärtuses 4,5 miljonit eurot.
Aastane laenuamortisatsioon moodustas 1,5% kogu tasumata laenujäägist.
2024. aasta I kvartalis sai Fond täiendavad laenud Europale ja Northstarile
summas 8,6 miljonit eurot ning tasus pangalaenudelt ja võlakirjadelt
tavapäraseid laenu- ja intressimakseid. 2024. aasta veebruaris refinantseeris
Fond edukalt Europa ja Northstari laenud pangas Shiauli? bankas. Peale selle
pikendas Fond 2024. aasta aprillis S27 pangalaenu. Seisuga 31. märts 2024 oli
Fondil raha ja raha ekvivalente summas 12,5 miljonit eurot (31. detsember
2023: 6,2 miljonit eurot).
Rahavood
2024. aasta I kvartali äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 1,8 miljonit
eurot (I kv 2023: positiivne summas 2,9 miljonit eurot). Investeerimistegevuse
rahavoog oli olemasolevasse kinnisvarasse tehtud investeeringute ja
tehingukulude tõttu negatiivne summas 1,3 miljonit eurot (I kv 2023: positiivne
summas 7,7 miljonit eurot). Finantseerimistegevuse rahavoog oli positiivne
summas 5,8 miljonit eurot (I kv 2023: negatiivne summas 8,5 miljonit eurot).
Peamised kasumlikkuse näitajad
Tuhandetes eurodes I kv 2024 I kv 2023 Muutus
-------------------------------------------------------------------------------
Puhas renditulu 2 794 4 202 -33,5%
Halduskulud -585 -736 -20,5%
Muu äritulu/-kulu 10 10 -
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist -367 -1 533 -76,1%
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse
kahjum -4 -4 -
Ärikasum/-kahjum 1 848 1 939 -4,7%
Finantskulud (neto) -2 497 -2 037 22,6%
Maksueelne kasum/kahjum -649 -98 562,2%
Tulumaks 25 120 -79,2%
-------------------------------------------------------------------------------
Perioodi puhaskasum/-kahjum -624 22 -2 936,4%
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine
arv 119 635 429 119 635 429 -
Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) -0,01 0,00 -
-------------------------------------------------------------------------------
Peamised finantsseisundi näitajad
Tuhandetes eurodes 31.03.2024 31.12.2023 Muutus
-------------------------------------------------------------------------------
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud 251 331 250 385 0,4%
Varade brutoväärtus (GAV) 268 273 261 138 2,7%
Intressikandvad laenud ja võlakirjad 151 617 143 487 5,7%
Kohustised kokku 159 557 151 606 5,2%
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) 108 716 109 532 -0,7%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) 113 684 114 205 -0,5%
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Ringluses olevate osakute arv 119 635 429 119 635 429 -
Osaku puhasväärtus - IFRS NAV osaku kohta
(eurodes) 0,9087 0,9156 -0,7%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta
(eurodes) 0,9503 0,9546 -0,5%
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Laenu ja väärtuse suhe (%) 60,3% 57,3% -
Keskmine sisemine intressimäär (%) 5,8% 5,2% -
-------------------------------------------------------------------------------
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2024. aasta I kvartalis 81,6% (IV
kv 2023: 78,4%). Seisuga 31. märts 2024 oli täitumus 83,5% (31. detsember
2023: 81,1%). Üldine täitumuse kasv tulenes eelkõige märkimisväärsest kasvust
Merakis ja Postimajas. Lisaks sõlmiti uusi rendilepinguid Upmalas Biroji
büroohoones ja Europa ostukeskuses ning enamiku portfelli varade rendilepinguid
pikendati.
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 31. märts 2024
Õiglane Renditav Otsene Esmane
väärtus(1) netopind tootlus puhastootlus
Kinnisvarainvesteering Segment
(tuhandetes I kv Täitumuse
eurodes) (m(2)) 2024(2) I kv 2024(3) määr
-------------------------------------------------------------------------------------
Vilnius, Leedu
Europa Kaubandus 36 740 17 047 2,6% 3,0% 84,2%
North Star Büroo 20 056 10 631 7,3% 7,8% 99,7%
Meraki Büroo 16 419 8 224 0,9% 1,1% 90,2%
-------------------------------------------------------------------------------------
Vilniuses kokku 73 215 35 902 3,4% 3,9% 90,7%
-------------------------------------------------------------------------------------
Riia, Läti
Upmalas Biroji Büroo 20 482 11 212 3,6% 3,9% 58,8%
Vainodes I Büroo 16 710 8 128 6,4% 8,3% 100,0%
LNK Centre Büroo 13 960 7 450 1,7% 2,1% 42,8%
Sky Kaubandus 5 660 3 259 7,8% 7,1% 100,0%
Galerija Centrs Kaubandus 64 594 19 361 2,2% 2,7% 79,5%
-------------------------------------------------------------------------------------
Riias kokku 121 406 49 410 3,2% 3,8% 74,0%
-------------------------------------------------------------------------------------
Tallinn, Eesti
Postimaja ja CC Plaza Kaubandus 20 338 9 232 3,4% 6,2% 100,0%
Postimaja ja CC Plaza Vaba aeg 13 242 7 914 5,0% 4,5% 81,1%
Lincona Büroo 14 370 10 767 6,2% 7,0% 83,6%
Pirita Kaubandus 8 760 5 425 6,5% 9,3% 97,1%
-------------------------------------------------------------------------------------
Tallinnas kokku 56 710 33 338 4,8% 6,5% 89,8%
-------------------------------------------------------------------------------------
Portfell kokku 251 331 118 650 3,6% 4,5% 83,5%
-------------------------------------------------------------------------------------
1. Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2023 teostatud hindamisel,
hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu
kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu
kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
01.01.2024 01.01.2023
- -
tuhandetes eurodes 31.03.2024 31.03.2023
-----------------------------------------------------------------------------
Renditulu 3 846 5 274
Teenustasutulu 1 048 1 442
Renditegevuse kulud -2 100 -2 514
-----------------------------------------------------------------------------
Puhas renditulu 2 794 4 202
Halduskulud -585 -736
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist -367 -1 533
Muu äritulu
10 10
Kinnisvarainvesteeringute
ümberhindluse kahjum -4 -4
-----------------------------------------------------------------------------
Ärikasum/-kahjum 1 848 1 939
-----------------------------------------------------------------------------
Finantstulud 4 -
Finantskulud -2 501 -2 037
-----------------------------------------------------------------------------
Finantstulud ja -kulud kokku -2 497 -2 037
-----------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------
Maksueelne kasum/kahjum -649 -98
-----------------------------------------------------------------------------
Tulumaks 25 120
-----------------------------------------------------------------------------
Perioodi kasum/kahjum -624 22
-----------------------------------------------------------------------------
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum
Rahavoogude
riskimaandamise
puhaskasum/-
kahjum -219 -251
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumiga
seotud tulumaks 27 41
-----------------------------------------------------------------------------
Tulevikus kasumisse või kahjumisse
ümberliigitatav tulumaksujärgne muu
koondkasum/-kahjum kokku -192 -210
-----------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------
Perioodi tulumaksujärgne
koondkasum/?kahjum kokku -816 -188
-----------------------------------------------------------------------------
Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku
kohta (eurodes) -0,01 0,00
-----------------------------------------------------------------------------
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
Tuhandetes eurodes 31.03.2024 31.12.2023
-------------------------------------------------------------------------------
Põhivarad
Kinnisvarainvesteeringud 251 331 250 385
Immateriaalsed põhivarad 11 11
Materiaalsed põhivarad 6 4
Tuletisinstrumendid 253 295
Muud põhivarad 534 647
-------------------------------------------------------------------------------
Põhivarad kokku 252 135 251 342
-------------------------------------------------------------------------------
Käibevarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded 2 716 2 591
Ettemaksed 588 402
Tuletisinstrumendid 375 621
Raha ja raha ekvivalendid 12 459 6 182
-------------------------------------------------------------------------------
Käibevarad kokku 16 138 9 796
-------------------------------------------------------------------------------
Varad kokku 268 273 261 138
-------------------------------------------------------------------------------
Omakapital
Sissemakstud kapital 145 200 145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv 339 531
Jaotamata kahjum -36 823 -36 199
-------------------------------------------------------------------------------
Omakapital kokku 108 716 109 532
-------------------------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 89 936 64 158
Edasilükkunud tulumaksukohustised 2 712 2 774
Muud pikaajalised kohustised 1 135 1 079
-------------------------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised kokku 93 783 68 011
-------------------------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 61 932 79 584
Võlad tarnijatele ja muud võlad 3 413 3 343
Tulumaksukohustis - 6
Muud lühiajalised kohustised 429 662
-------------------------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised kokku 65 774 83 595
-------------------------------------------------------------------------------
Kohustised kokku 159 557 151 606
-------------------------------------------------------------------------------
Omakapital ja kohustised kokku 268 273 261 138
-------------------------------------------------------------------------------
Lisainformatsiooni saamiseks palume kontakteeruda:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fond fondijuht
E-mail: tarmo.karotam@nh-cap.com
www.baltichorizon.com
Baltic Horizon Fond on registreeritud lepinguline avalik kinnine kinnisvarafond
mida valitseb alternatiivfondivalitseja Northern Horizon Capital AS.
Avaldamine: GlobeNewswire Nasdaq Tallinn Nasdaq Stockholm
www.baltichorizon.com (http://www.baltichorizon.com)
Saamaks börsiteateid ning uudiseid Baltic Horizon Fondilt tema projektide
plaanide ja muu kohta registreeruge aadressil www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=BKmCnx1cI6Z0i0PWdydPGXcNBi-
xfnf8I1jZNEThbSR0UhcUS3zHMoah0WypVJqT6Q_wJk9rzSJKdIUiRqnXR0pn3Hn1OprIPfiMiHyGx3U
=). Samuti on teil võimalik Baltic Horizon Fondi jälgida
aadressil www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=BKmCnx1cI6Z0i0PWdydPGXcNBi-
xfnf8I1jZNEThbSSZgDQ0vTQLmnUaYKhPQ_74CeR7QDrSalifdJMsZoO5EpacEzd71KuphfGMWCFx4N8
=) ning LinkedIn
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=fAtj9ulqnq3TWFix9GxpYNmPgRiMY8IWuwM0
BjFi8Pu-
jkxMrvBsdKI3PUOWKAifhzrLjJWCJFn59gacQUSHRmKXkP8DYjvSCdCZAPq5aE1vwJNaaK5lqpqf8i6D
RfuY) Facebook
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=hfP0Ns58rktpeCZqGwKIGcL-
4dTgu2WeBXeGPOnd7_97jAH2rGNsMSyFv2wxCn9bfeGl7vDPqTpEa3wg05wBEN3l2im38w4UH8kxavK_
Vno=) X
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=zyjDS0aQocWlu7qxR55iR13DkbgTzcuBf99_
D-EHrbAhHwg-KrFETegOV9xrfbG9O9AW2eOaUnIxGJZGaHT2AQ==) ja YouTube
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=FWK0qZ1Piix2rTD781GfT4P9ErqYqf9Jd3fh
frcXvvo0rV7HcWq1w-EWGrtuLEy5DQmUxFXo2fg6HgGryRxrV7BGN37PRiIRKIhXdfo7bHM=)
keskkondades.
Käesolev teade sisaldab informatsiooni mille Fondivalitseja on kohustatud
avaldama Euroopa Liidu turukuritarvituse määruse kohaselt. Informatsioon esitati
avaldamiseks 09.05.2024 kell 23:55 Eesti aja järgi ülalmainitud
avaldamiskanalite esindajatele.
Title
Baltic Horizon Fund Consolidated Unaudited Results for Q1 2024
Message
Management Board of Northern Horizon Capital AS has approved the unaudited
financial results of Baltic Horizon Fund (the Fund) for the three months of
2024.
Our strategic ambitions
Over the past year, our focus has been on reshaping our strategy to foster
sustainable value, concentrating efforts on avenues that promise reliable and
consistent growth for our investors. In light of prevailing market conditions,
we firmly believe that the execution of the 'Modern City Life' strategy,
introduced to investors in summer 2023, is paramount to their best interests.
In the coming years, we expect two thirds of the Fund's NOI to come from
centrally located multi-functional assets aligned with our 'Modern City Life'
strategy. These spaces are meticulously designed to ignite, elevate and enrich
the lives of modern citizens and communities. The remaining results are expected
to be derived primarily from government-rented premises and select suburban
supermarkets and other segments. Our value proposition hinges on quality,
flexibility, sustainability, and remarkable service, underpinned by strategic
locations tailored to meet the evolving needs of our clientele.
The Fund's management team has made the strategic decision to implement key
performance indicators (KPIs) as a means to effectively measure and track
performance. This decision stems from the recognition that clear and measurable
benchmarks are essential for evaluating progress towards the Fund's objectives.
By defining specific KPIs, the team aims to enhance transparency,
accountability, and decision-making processes.
The focus of the Fund management team is and will be on these major objectives:
* * Portfolio occupancy of at least 90% by end of 2024;
* Loan-to-Value target at 50% or lower and repayment of the bonds maturing
in 2024;
* To consider disposing of non-strategic assets over the next 18 months;
* Clear ESG and refurbishment strategy for the next 1-2 years with an aim
to reach the portfolio's NOI potential of EUR 18 million by 2027.
* Maintaining 100% BREEAM or LEED certified portfolio.
* Achieving not less than 4 stars from GRESB assessment
Leasing performance
From a lowest occupancy point in September 2023, we embarked on a determined
journey to revitalize the Fund's leasing landscape and elevate the stature of
its portfolio. We have navigated this path, signing approx. 40,000 sq. m. in
lease prolongations and in new leases over the past six months, contributing to
an increase of occupancy by 7,200 sq. m. This achievement signifies our ascent
towards our strategic occupancy ambitions, as we strive to maintain our current
clients as well as improve the leasing situation through new partnerships. This
resurgence underscores our commitment to securing sustainable, long-term cash
flow as we solidify our position as an active player in a challenging
environment. These recent successes demonstrate the attractiveness of our
properties entering the new real estate growth cycle with rental income
gradually increasing over the coming quarters as the tenants move in.
In April, the Fund finalized a significant new cooperation agreement with Apollo
Group, the Baltics' largest entertainment company, for approx. 2,200 sq. m on
the 1st floor of Coca-Cola Plaza. With Apollo Group serving as the anchor
tenant, this collaboration is poised to establish a dynamic urban lifestyle hub
in the heart of Tallinn, offering a diverse range of entertainment, catering,
and retail experiences. This 10-year lease agreement, complemented by extended
cooperation agreements in the neighbouring Postimaja SC, strategically positions
the property to optimize its NOI potential and foster seamless integration with
the Rotermann area. The cinema facilities, located on the upper floors, will
continue to operate on a long-term basis.
In a challenging market environment characterized by increasing real estate
market vacancies across all Baltic states in recent periods, the Fund has
demonstrated its adaptability by achieving a net inflow of leases in Q1 2024.
This success was primarily attributable to significant deals with established
entities in Europa and Meraki. During Q1 2024, the Fund signed new leases for
4,719 sq. m, securing an annual rental income of EUR 857 thousand for future
periods. Furthermore, we are pleased to report that 9 new tenants have been
attracted to our buildings, while 15 existing tenants have decided to continue
their cooperation with us.
Outlook
Given the influence of recent economic and geopolitical events on the
operational performance of certain assets and financing costs, Baltic Horizon
units are now traded at a price that is more than 60% below NAV. This deviation
is not aligned with our standards and is unacceptable to both our valued
investors and to Northern Horizon as the Management Company.
To address this challenge, the Fund is strategically focused on enhancing the
strength of our centrally-located retail portfolio throughout 2024. This
involves the introduction of new anchor tenants and the implementation of
further concept changes aimed at revitalizing and maximizing the potential of
our retail assets. Concurrently, the Fund is proactively addressing vacancy
concerns within office buildings by pursuing new collaborative agreements with
governmental tenants, implementing flexible workspace solutions and being in
close dialogue with conventional office tenants.
Simultaneously, the Fund remains committed to improving debt service and
lowering leverage levels. These efforts are essential to fortifying our
financial position and enhancing overall portfolio resilience in the face of
ongoing market volatility and uncertainty. By executing these strategic
initiatives, Baltic Horizon aims to mitigate the current deviation from the NAV.
In line with the Fund's strategic goals, an additional EUR 4.5 million of bonds
have been redeemed, advancing the reduction of the proportion of bonds within
the debt structure. The Fund aims to fully refinance the outstanding EUR 8
million of the initial tranche with a more cost-effective financing option.
Exploring refinancing options, the Fund is considering leveraging the Meraki
asset, which has garnered increased interest from financial institutions
following the successful leasing transactions with Narbutas and others.
The management team's focus on maintaining a stable financial position remains a
pivotal element of our long-term strategy. Through prudent financial management
and a proactive leasing approach, we aspire to deliver sustainable performance
and drive success for all those who place their trust in us.
Baltic Horizon achieves a 100% BREEAM certified portfolio
Successfully achieving BREEAM certification for all assets in our portfolio by
the end of 2023 underlines our dedication to sustainability, and the
introduction of green lease clauses in our agreements highlights our ongoing
commitment to environmental responsibility.
GRESB benchmarking
In 2023 the Fund received a 4-star GRESB rating. The Fund scored 27 points (out
of 30) in the Management module and 55 points (out of 70) in the Performance
module.
Net result and net rental income
In Q1 2024, The Group recorded a net loss of EUR 624 thousand against a net
profit of EUR 22 thousand for Q1 2023. The net result was strongly impacted by
higher financial expenses and one-off transaction fees. Earnings per unit for Q1
2024 were negative at EUR 0.01 (Q1 2023: EUR 0.00).
The Group earned net rental income of EUR 2.8 million in Q1 2024 (Q1 2023: 4.2
million). The results for Q1 2023 include two months' net rental income of the
Domus Pro Retail and Office property (EUR 0.3 million) and the full-quarter net
rental income of the Duetto properties (EUR 0.7 million), which were sold in
February and May 2023, respectively.
On an EPRA like-for-like basis, the portfolio net rental income was 13% lower
than in the same quarter of the previous year, mainly due to vacancies in office
properties in Latvia due to the expiry of the agreement with the main tenant in
Upmalas Biroji BC and EMERGN's decision to reduce their rented area in S27, as
well as lower rental income in Europa due to new anchor tenant IKI equipping the
premises and opening in March.
Investment properties
At the end of Q1 2024, the Baltic Horizon Fund portfolio consisted of 12 cash
flow generating investment properties in the Baltic capitals. The fair value of
the Fund's portfolio was EUR 251.3 million (31 December 2023: EUR 250.4 million)
and incorporated a total net leasable area of 118.6 thousand sq. m. During Q1
2024 the Group invested approximately EUR 0.95 million in tenant fit-outs.
Gross Asset Value (GAV)
At the end of Q1 2024, the Fund's GAV was EUR 268.3 million (31 December 2023:
EUR 261.1 million), 3.1% higher than at the end of the previous period. The
increase is mainly related to the new loans taken by Europa and North Star from
Shiauli? bankas, which were mainly used for partial early repayment of short-term
bonds.
Net Asset Value (NAV)
As of 31 March 2024, the Fund's NAV was EUR 108.7 million (31 December 2023: EUR
109.5 million). Compared to the year-end 2023, the Fund's NAV decreased by
0.7%. The operational performance result was offset by one-off EUR 0.3 million
transaction costs and financial expenses. As of 31 March 2024 , IFRS NAV per
unit amounted to EUR 0.9087 (31 December 2023: EUR 0.9156), while EPRA net
tangible assets and EPRA net reinstatement value were EUR 0.9503 per unit (31
December 2023: EUR 0.9546). EPRA net disposal value was EUR 0.9056 per unit (31
December 2023: EUR 0.9122).
Interest-bearing loans and bonds
As of 31 March 2024 interest-bearing loans and bonds (excluding lease
liabilities) were EUR 151.6 million (31 December 2023: EUR 143.5 million).
Outstanding bank loans increased due to the additional loans taken by Europa and
North Star, which were mainly used for partial early redemption of short-term
bonds in the amount of EUR 4.5 million on 8 April 2024. Annual loan amortisation
accounted for 1.5% of total debt outstanding.
In February 2024, the Fund successfully refinanced Europa and Northstar loans
with Shiauli? bankas. Additionally, in April 2024, the Fund prolonged the bank
loan of S27. As of 31 March 2024, the Fund's consolidated cash and cash
equivalents amounted to EUR 12.5 million (31 December 2023: EUR 6.2 million).
Cash flow
Cash inflow from core operating activities in Q1 2024 amounted to EUR 1.8
million (Q1 2023: cash inflow of EUR 2.9 million). Cash outflow from investing
activities was EUR 1.3 million (Q1 2023: cash inflow of EUR 7.7 million) due to
investments in existing properties and transaction costs. Cash inflow from
financing activities was EUR 5.8 million (Q1 2023: cash outflow of EUR 8.5
million). In Q1 2024, the Fund received additional loans in Europa and Northstar
in the amount of EUR 8.6 million, and paid regular amortisation and interest on
bank loans and bonds.
Key earnings figures
EUR '000 2024 Q1 2023 Q1 Change (%)
-------------------------------------------------------------------------------
Net rental income 2,794 4,202 (33.5%)
Administrative expenses (585) (736) (20.5%)
Other operating income (expenses) 10 10 -
Losses on disposal of investment properties (367) (1,533) (76.1%)
Valuation losses on investment properties (4) (4) -
Operating (loss) profit 1,848 1,939 (4.7%)
Net financial expenses (2,497) (2,037) 22.6%
(Loss) profit before tax (649) (98) 562.2%
Income tax 25 120 (79.2%)
-------------------------------------------------------------------------------
Net (loss) profit for the period (624) 22 (2,936.4%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Weighted average number of units
outstanding (units) 119,635,429 119,635,429 -
Earnings per unit (EUR) (0.01) 0.00 -
-------------------------------------------------------------------------------
Key financial position figures
EUR '000 31.03.2024 31.12.2023 Change (%)
-------------------------------------------------------------------------------
Investment properties in use 251,331 250,385 0.4%
Gross asset value (GAV) 268,273 261,138 2.7%
Interest-bearing loans and bonds 151,617 143,487 5.7%
Total liabilities 159,557 151,606 5.2%
IFRS Net asset value (IFRS NAV) 108,716 109,532 (0.7%)
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 113,684 114,205 (0.5%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Number of units outstanding (units) 119,635,429 119,635,429 -
IFRS Net asset value (IFRS NAV) per unit
(EUR) 0.9087 0.9156 (0.7%)
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) per
unit (EUR) 0.9503 0.9546 (0.5%)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Loan-to-Value ratio (%) 60.3% 57.3% -
Average effective interest rate (%) 5.8% 5.2% -
-------------------------------------------------------------------------------
During Q1 2024, the average actual occupancy of the portfolio was 81.6% (Q4
2023: 78.4%). The occupancy rate increased to 83.5% as of 31 March 2024 (31
December 2023: 81.1%). This overall occupancy rate increase was notably driven
by significant uptake in Meraki and Postimaja. Additionally, new lease
agreements were signed for Upmalas Biroji and Europa SC assets, while lease
prolongations were executed across the majority of the portfolio's assets.
Overview of the Fund's investment properties as of 31 March 2024
Direct Net
Fair property initial
Property name Sector value(1) NLA yield yield
Occupancy
(EUR '000) (sq. m) 2024(2) 2024(3) rate
-------------------------------------------------------------------------------
Vilnius,
Lithuania
Europa SC Retail 36,740 17,047 2.6% 3.0% 84.2%
North Star Office 20,056 10,631 7.3% 7.8% 99.7%
Meraki Office 16,419 8,224 0.9% 1.1% 90.2%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Vilnius 73,215 35,902 3.4% 3.9% 90.7%
-------------------------------------------------------------------------------
Riga, Latvia
Upmalas Office
Biroji BC 20,482 11,212 3.6% 3.9% 58.8%
Vainodes I Office 16,710 8,128 6.4% 8.3% 100.0%
LNK Centre Office 13,960 7,450 1.7% 2.1% 42.8%
Sky SC Retail 5,660 3,259 7.8% 7.1% 100.0%
Galerija Retail
Centrs 64,594 19,361 2.2% 2.7% 79.5%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Riga 121,406 49,410 3.2% 3.8% 74.0%
-------------------------------------------------------------------------------
Tallinn,
Estonia
Postimaja &
CC Plaza Retail
complex 20,338 9,232 3.4% 6.2% 100.0%
Postimaja &
CC Plaza Leisure
complex 13,242 7,914 5.0% 4.5% 81.1%
Lincona Office 14,370 10,767 6.2% 7.0% 83.6%
Pirita SC Retail 8,760 5,425 6.5% 9.3% 97.1%
-------------------------------------------------------------------------------
Total Tallinn 56,710 33,338 4.8% 6.5% 89.8%
-------------------------------------------------------------------------------
Total
portfolio 251,331 118,650 3.6% 4.5% 83.5%
-------------------------------------------------------------------------------
1. Based on the latest valuation as of 31 December 2023, recognised right-of-
use assets and subsequent capital expenditure.
2. Direct property yield (DPY) is calculated by dividing annualized NOI by the
acquisition value and subsequent capital expenditure of the property.
3. The net initial yield (NIY) is calculated by dividing annualized NOI by the
market value of the property.
CONSOLIDATED STATEMENT OF PROFIT OR LOSS AND OTHER COMPREHENSIVE INCOME
01.01.2024 01.01.2023
EUR '000 - 31.03.2024 - 31.03.2023
-------------------------------------------------------------------------------
Rental income 3,846 5,274
Service charge income 1,048 1,442
Cost of rental activities (2,100) (2,514)
-------------------------------------------------------------------------------
Net rental income 2,794 4,202
Administrative expenses (585) (736)
Losses on disposal of investment properties (367) (1,533)
Other operating income 10 10
Valuation losses on investment properties (4) (4)
-------------------------------------------------------------------------------
Operating profit (loss) 1,848 1,939
-------------------------------------------------------------------------------
Financial income 4 -
Financial expenses (2,501) (2,037)
-------------------------------------------------------------------------------
Net financial expenses (2,497) (2,037)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Profit (loss) before tax (649) (98)
-------------------------------------------------------------------------------
Income tax charge 25 120
-------------------------------------------------------------------------------
Profit (loss) for the period (624) 22
-------------------------------------------------------------------------------
Other comprehensive income that is or may be reclassified to profit or loss in
subsequent periods
Net gain (loss) on cash flow hedges (219) (251)
Income tax relating to net gain (loss) on cash flow
hedges 27 41
-------------------------------------------------------------------------------
Other comprehensive income (expense), net of tax,
that is or may be reclassified to profit or loss in
subsequent periods (192) (210)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Total comprehensive income (expense) for the period,
net of tax (816) (188)
-------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------
Basic and diluted earnings per unit (EUR) (0.01) 0.00
-------------------------------------------------------------------------------
CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION
EUR '000 31.03.2024 31.12.2023
-------------------------------------------------------------------------------
Non-current assets
Investment properties 251,331 250,385
Intangible assets 11 11
Property, plant and equipment 6 4
Derivative financial instruments 253 295
Other non-current assets 534 647
-------------------------------------------------------------------------------
Total non-current assets 252,135 251,342
-------------------------------------------------------------------------------
Current assets
Trade and other receivables 2,716 2,591
Prepayments 588 402
Derivative financial instruments 375 621
Cash and cash equivalents 12,459 6,182
-------------------------------------------------------------------------------
Total current assets 16,138 9,796
-------------------------------------------------------------------------------
Total assets 268,273 261,138
-------------------------------------------------------------------------------
Equity
Paid in capital 145,200 145,200
Cash flow hedge reserve 339 531
Retained earnings (36,823) (36,199)
-------------------------------------------------------------------------------
Total equity 108,716 109,532
-------------------------------------------------------------------------------
Non-current liabilities
Interest-bearing loans and
borrowings 89,936 64,158
Deferred tax liabilities 2,712 2,774
Other non-current liabilities 1,135 1,079
-------------------------------------------------------------------------------
Total non-current liabilities 93,783 68,011
-------------------------------------------------------------------------------
Current liabilities
Interest-bearing loans and
borrowings 61,932 79,584
Trade and other payables 3,413 3,343
Income tax payable - 6
Other current liabilities 429 662
-------------------------------------------------------------------------------
Total current liabilities 65,774 83,595
-------------------------------------------------------------------------------
Total liabilities 159,557 151,606
-------------------------------------------------------------------------------
Total equity and liabilities 268,273 261,138
-------------------------------------------------------------------------------
For more information, please contact:
Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fund manager
E-mail tarmo.karotam@nh-cap.com
www.baltichorizon.com
The Fund is a registered contractual public closed-end real estate fund that is
managed by Alternative Investment Fund Manager license holder Northern Horizon
Capital AS. Both the Fund and the Management Company are supervised by the
Estonian Financial Supervision Authority.
To receive Nasdaq announcements and news from Baltic Horizon Fund about its
projects, plans and more, register on www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=BKmCnx1cI6Z0i0PWdydPGXcNBi-
xfnf8I1jZNEThbSSZgDQ0vTQLmnUaYKhPQ_74CeR7QDrSalifdJMsZoO5EpacEzd71KuphfGMWCFx4N8
=). You can also follow Baltic Horizon Fund on www.baltichorizon.com
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=BKmCnx1cI6Z0i0PWdydPGXcNBi-
xfnf8I1jZNEThbSSZgDQ0vTQLmnUaYKhPQ_74CeR7QDrSalifdJMsZoO5EpacEzd71KuphfGMWCFx4N8
=) and on LinkedIn
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=fAtj9ulqnq3TWFix9GxpYNmPgRiMY8IWuwM0
BjFi8Pu-
jkxMrvBsdKI3PUOWKAifhzrLjJWCJFn59gacQUSHRmKXkP8DYjvSCdCZAPq5aE1vwJNaaK5lqpqf8i6D
RfuY), Facebook
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=w_7InjopQLZsI8vq_Odrj3dZQIjkpB6N6vBV
gm0Bfan6h7clgawZwywkVbPntBDeSekoyIOy-CvR18EY0mFgxd78BPL9kje8JFWOOMFdGZs=), X
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=zyjDS0aQocWlu7qxR55iR13DkbgTzcuBf99_
D-EHrbAhHwg-KrFETegOV9xrfbG9O9AW2eOaUnIxGJZGaHT2AQ==) and YouTube
(https://www.globenewswire.com/Tracker?data=FWK0qZ1Piix2rTD781GfT4P9ErqYqf9Jd3fh
frcXvvo0rV7HcWq1w-EWGrtuLEy5DQmUxFXo2fg6HgGryRxrV7BGN37PRiIRKIhXdfo7bHM=).
This announcement contains information that the Management Company is obliged to
disclose pursuant to the EU Market Abuse Regulation. The information was
submitted for publication, through the agency of the above distributors, at
23:55 EET on 09 May 2024.