Fondijuhi kommentaar
2020. aasta põhiliseks majandussündmuseks oli seekord mitte-majandussündmus -
koroonaviiruse ootamatu tulek ja levik. 2020. aasta veebruaris. Balti riikidesse
jõudnud viiruselaine sulges majanduse ja survestas olulisel määral fondi
rahavooge kuid seda siiski lühiajaliselt. Fondi juhtkond leidis üürnikega
lahendused ajutiste üürialandamise kokkulepete näol, mis reeglina päädisid 3-4
kuulise ajutise üürisoodustusega ning üürilepingu perioodi samaväärse
pikendamisega. Sügisel alanud viiruslaine teine faas oli meditsiiniliste
indikaatorite alusel oluliselt halvem kui kevade puhang, kuid ettevõtted
suhtusid teise lainesse palju rahulikumalt kui see oli esimese laine puhul.
Kindlasti avaldab koroona oma mõju fondi rahavoogudele ka 2021. aasta esimeses
kvartalis, kuid positiivsed uudised vaktsiinirindelt annavad lootust, et alates
2021. aasta teisest kvartalist on loota tavaelurütmi püsivat naasmist. Kuna
fondi portfellis puuduvad hotelli- ja meelelahutussektori investeeringud, oli
Coviud-19 majanduslik mõju fondi rahavoogudele tagasihoidlik.
Ajutine tagasilöök väljendus eelkõige fondi kinnisvarainvesteeringute õiglase
väärtuse languses, kuid Euroopa Komisjoni majanduse taastepakett, Balti riikide
riiklikud meetmed ning Euroopa Keskpanga poolsed sammud annavad alust ennustada,
et tagasilöök kinnisvaraväärtuses kujuneb ajutiseks ning kinnisvaraväärtused
taastuvad. Seda seisukohta kinnitavad ka arengud Balti riikide elukondliku
kinnisvaraturul, kus müügihinnad praktiliselt ei langenud ja koroonakriisi mõju
väljendus kõigest paarikuises ajutises turutehingute arvu languses. Tavapäraselt
elukondliku kinnisvarasegmendi kiirem dünaamika väljendub suuremahulises
ärikinnisvaras ca 3-4 kvartalise viitega. Aastavahetuse seisuga on fondi
alusvarade keskmine võimendamata puhastootlus (net yield) 7,8%.
Hoolimata koroona tingitud segadusest tegi fond 2020. aasta jooksul neli uut
investeeringut: veebruaris viidi lõpuni kaks tehingut Lätis soetades
Piepilsetase logistika- tootmiskeskuse Riia külje all asuvas Kekavas ning
airBalticu peahoone Riia lennujaama territooriumil. 2020. aasta augustis
investeeris fond Vilniuses Rutkausko büroohoonesse, mille pikaajaline
ankurüürnik on Norra börsil noteeritud IT-kontserni ATEA Leedu tütarfirma. Aasta
viimasel kuul omandas fond esimese hooldekodu hoone Tallinnas Pirita linnaosas.
Hooldekodude segment on Balti riikides tulevikus väga hea kasvuväljavaatega ning
antud segmendis plaanib fond teostada investeeringuid ka edaspidi. 2020. aasta
kogu investeering uutesse ärihoonetesse moodustas 33,5 miljonit eurot.
Kokkuvõtvalt on fondi juhtkond fondi 2020. aasta töötulemustega rahul. Aastalõpu
seisuga on 99% fondi äripindadest välja üüritud.
Finantsülevaade
EfTEN Real Estate Fund III AS-i konsolideeritud 2020. aasta 12 kuu müügitulu oli
10,731 miljonit eurot (2019 12 kuud: 9,512 miljonit eurot), kasvades aastaga
13%. Kontserni neto üüritulu oli 2020. aastal kokku 10,103 miljonit eurot (2019:
8,754 miljonit eurot), kasvades aastaga 15,4%. Kontserni puhaskasum samal
perioodil oli 3,317 miljonit eurot (2019 12 kuud: 7,617 miljonit eurot). Madalam
puhaskasum 2020. aastal on tingitud kinnisvarainvesteeringute allahindlusest,
mille omakorda tingis peamiselt konservatiivsem rahavooprognoos.
Fond teenis 2020. aasta neljandas kvartalis müügitulu kokku 3,033 miljonit
eurot, mis on 521 tuhat eurot (20,7%) rohkem kui eelmisel aastal samal ajal.
Müügitulu kasvust neljandas kvartalis on 582 tuhat eurot seotud uute soetatud
kinnisvarainvesteeringute üüritulu lisandumisega ning 96 tuhande euro võrra
suurenes üüritulu seoses vakantsuse vähenemisega Leedus Evolutioni büroohoones.
Covid-19 kriis mõjutas neljandas kvartalis enim Saules Miestase kaubanduskeskuse
üüritulu, mis võrreldes eelmise aastaga on 178 tuhat eurot (19%) madalam.
2020. aasta detsembris viis Colliers International läbi fondi
kinnisvaraportfelli korralise hindamise, mille tulemusel tõusis
kinnisvaraportfelli väärtus tervikuna 611 tuhande euro võrra (0,4%). 2020. aasta
kokkuvõttes langes kinnisvaraportfelli väärtus kokku 3,374 miljoni euro võrra
(2,3%). Fondi konsolideeritud IV kvartali puhaskasum oli 2,570 miljonit eurot
(2019 IV kvartal: 2,341 miljonit eurot). Konsolideeritud neto üüritulu marginaal
oli 2020. aasta 12 kuu tulemusel 94% (2019 12 kuud: 92%), seega moodustasid
kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (s.h maamaks, kindlustus, hooldus-
ja parenduskulud) ning turustuskulud 6% (2019: 8%) müügitulust. Intressikulud on
2020. aastal kasvanud seoses uute kinnisvarainvesteeringute soetusel võetud
laenude lisandumisega.
Kontserni varade maht 31.12.2020 seisuga oli 151,632 miljonit eurot (31.12.2019:
132,829 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas
varade mahust 95% (31.12.2019: 85%).
EfTEN Real Estate Fund III AS-i aktsia puhasväärtus kasvas 2020. aasta jooksul
0,4%. 2020. aasta mais maksis fond 2019. aasta kasumist dividende kogusummas
2,745 miljonit eurot (2019 aasta kevadel: 3,061 miljonit eurot). Ilma
dividendide maksmiseta oleks fondi NAV 2020 aasta jooksul kasvanud 4,7%.
Investeeritud kapitali aastane tootlus (ROIC) oli 2020. majandusaasta tulemusel
6,4% (2019 12 kuud: 17,1%).
Kontserni konkurentsivõimet aitab kasvatada ligipääs paindlikele
finantseerimistingimustele. 2020. aasta jooksul laekus kontsernile pangalaene
seoses uute kinnisvarainvesteeringute soetamise ning arendusega kogusummas 5,9
miljonit eurot. Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär (s.h
arvestades intressiswapi lepinguid) on detsembri lõpu seisuga 2,3% (31.12.2019:
1,8%) ning LTV (Loan to Value) 50% (31.12.2019: 52%).
2020. aasta jooksul on kontsern teeninud vaba rahavoogu 3,747 miljonit eurot
(2019 12 kuud: 3,381 miljonit eurot). Pärast Leedu ettevõtete tulumaksukulu
mahaarvamist ning arvestusliku dividendide tulumaksukulu arvutamist Eesti ja
Läti ettevõtetes saaks EfTEN Real Estate Fund III AS vastavalt kehtestatud
dividendipoliitikale maksta aktsionäridele netodividende selle aasta kasumist
2,798 miljonit eurot (66 senti aktsia kohta).
Kinnisvaraportfell
2020. aasta jaanuaris sõlmis EfTEN Real Estate Fund III AS võlaõiguslikud
ostulepingud Riia lennujaamas asuva Air Balticu peahoone omanikettevõtte ja Riia
külje all Kekavas asuva Piepilsetas tootmis- ja laohoone omanikettevõtte
omandamiseks. Tehingud viidi lõpuni 2020. aasta märtsis ning kahe uue
tütarettevõtte finantsnäitajad on rida-realt kontserni aruannetesse
konsolideeritud alates 1. märtsist 2020. Tütarettevõtete eest maksti kokku
8,873 miljonit eurot, s.h võeti üle endiste omanike laenunõudeid tütarettevõtete
vastu summas 3,780 miljonit eurot. Tehingu hinda korrigeeritakse lepingujärgselt
tütarettevõtete käibekapitali muutuste võrra tehingu sõlmimise perioodil ja
hinnanguliselt tuleb kontsernil soetuste eest juurde maksta 100 tuhat eurot.
Tütarettevõtetele kuuluvate kinnisvarainvesteeringute väärtus oli soetuse hetkel
kokku 15,800 miljonit eurot.
2020. aasta augustis soetati EfTEN Rutkausko UAB büroohoone Vilniuses
soetusmaksumusega 11,8 miljonit eurot. Büroohoone ankurrentnikuks on IT-ettevõte
Atea UAB. Soetus finantseeriti 39% osas omakapitalist, mille tulemusel on kogu
fondi eelmise aasta 16 miljoni euro suurusest emissioonist investeeritud.
2020. aasta novembris asutas EfTEN Real Estate Fund III AS 100%-lise
tütarettevõtte EfTEN Pirita OÜ, makstes tütarettevõtte osakapitali 2,5 tuhat
eurot. 2020. aasta detsembris maksis fond tütarettevõtte omakapitali lisaks 3,1
miljonit eurot, mille järgselt soetas tütarettevõte esimese
kinnisvarainvesteeringu fondi uues, hooldekodude segmendis.
Kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuseks oli 6,2 miljonit eurot ning hooldekodu
hakkab opereerima Pirita Kodu OÜ. Üürnik alustab üüri tasumist alates 1.
aprillist 2021 ning käivitusperioodil suureneb üür järk-järgult, saavutades
täismahu alates 1. jaanuarist 2022.
2020. aasta detsembri lõpu seisuga on kontsernil 15 (31.12.2019: 11)
ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 144,235
miljonit eurot (31.12.2019: 113,011 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 136,349
miljonit eurot (31.12.2019: 101,746 miljonit eurot).
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
IV kvartal 12 kuud
----------------------------
2020 2019(1) 2020 2019
-------------------------------------------------------------------------------
EUR tuhandetes
------- --------
Müügitulu 3 033 2 512 10 731 9 512
------- --------
Müüdud teenuste kulu -103 -100 -325 -329
----------------------------
Brutokasum 2 930 2 412 10 406 9 183
------- --------
------- --------
Turustuskulud -97 -126 -303 -429
------- --------
Üldhalduskulud -431 -870 -1 597 -1 847
------- --------
Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase
väärtuse muutusest 612 1 641 -3 374 3 101
------- --------
Muud äritulud ja -kulud -7 38 -3 37
------- --------------
Ärikasum 3 007 3 095 5 129 10 045
------- --------
------- --------
Intressitulud 0 0 0 14
------- --------
Muud finantstulud ja -kulud -355 -161 -1 322 -1 197
----------------------------
Kasum enne tulumaksu 2 652 2 934 3 807 8 862
------- --------
------- --------
Tulumaksukulu -82 -593 -490 -1 245
----------------------------
Aruandeperioodi koondkasum kokku 2 570 2 341 3 317 7 617
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum aktsia kohta
------- --------
- tava 0,61 0,56 0,79 2,01
------- --------
- lahustatud 0,61 0,56 0,79 2,01
-------------------------------------------------------------------------------
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
31.12.2020 31.12.2019
--------------------------
EUR tuhandetes
--------------
VARAD
--------------
Raha ja raha ekvivalendid 5 128 12 986
--------------
Lühiajalised hoiused 0 6 000
--------------
Nõuded ja viitlaekumised 2 018 667
--------------
Ettemakstud kulud 128 51
--------------------------
Käibevara kokku 7 274 19 704
--------------
--------------
Pikaajalised nõuded 18 0
--------------
Kinnisvarainvesteeringud 144 235 113 011
--------------
Materiaalne põhivara 101 114
--------------
Immateriaalne põhivara 4 0
--------------
Põhivara kokku 144 358 113 125
--------------------------
VARAD KOKKU 151 632 132 829
------------------------------------------------------------
--------------
KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL
--------------
Laenukohustused 28 781 21 147
--------------
Tuletisinstrumendid 246 271
--------------
Võlad ja ettemaksed 1 995 1 132
--------------------------
Lühiajalised kohustused kokku 31 022 22 550
--------------
--------------
Laenukohustused 43 587 34 225
--------------
Muud pikaajalised võlad 957 609
--------------
Edasilükkunud tulumaksukohustus 4 583 4 534
--------------------------
Pikaajalised kohustused kokku 49 127 39 368
--------------------------
Kohustused kokku 80 149 61 918
--------------
--------------
Aktsiakapital 42 225 42 225
--------------
Ülekurss 9 658 9 658
--------------
Kohustuslik reservkapital 1 323 936
--------------
Jaotamata kasum 18 277 18 092
--------------------------
Omakapital kokku 71 483 70 911
--------------------------
KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL KOKKU 151 632 132 829
------------------------------------------------------------
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel 655 9515
E-post: marilin.hein@eften.ee (mailto:marilin.hein@eften.ee)
|