Teate vaade
Ettevõte EfTEN Real Estate Fund III AS
Tüüp Korraldatud teave
Kategooria Juhtkonna vaheteadaanne või kvartaalne finantsaruanne
Avaldamise aeg 16 veebr 2021 08:30:00 +0200
Keeleversioonid
Keel Eesti
Valuuta
Pealkiri EfTEN Real Estate Fund III AS 2020. aasta IV kvartali ja 12 kuu auditeerimata majandustulemused
Tekst
Fondijuhi kommentaar

2020. aasta  põhiliseks majandussündmuseks  oli seekord  mitte-majandussündmus -
koroonaviiruse ootamatu tulek ja levik. 2020. aasta veebruaris. Balti riikidesse
jõudnud  viiruselaine  sulges  majanduse  ja  survestas  olulisel  määral  fondi
rahavooge  kuid  seda  siiski  lühiajaliselt.  Fondi  juhtkond  leidis üürnikega
lahendused  ajutiste üürialandamise kokkulepete näol, mis reeglina päädisid 3-4
kuulise   ajutise   üürisoodustusega   ning   üürilepingu   perioodi  samaväärse
pikendamisega.   Sügisel  alanud  viiruslaine  teine  faas  oli  meditsiiniliste
indikaatorite  alusel  oluliselt  halvem  kui  kevade  puhang,  kuid  ettevõtted
suhtusid  teise lainesse  palju rahulikumalt  kui see  oli esimese  laine puhul.
Kindlasti  avaldab koroona oma mõju  fondi rahavoogudele ka 2021. aasta esimeses
kvartalis,  kuid positiivsed uudised vaktsiinirindelt annavad lootust, et alates
2021. aasta  teisest  kvartalist  on  loota  tavaelurütmi püsivat naasmist. Kuna
fondi  portfellis puuduvad  hotelli- ja  meelelahutussektori investeeringud, oli
Coviud-19 majanduslik mõju fondi rahavoogudele tagasihoidlik.

Ajutine  tagasilöök väljendus  eelkõige fondi  kinnisvarainvesteeringute õiglase
väärtuse  languses, kuid Euroopa Komisjoni majanduse taastepakett, Balti riikide
riiklikud meetmed ning Euroopa Keskpanga poolsed sammud annavad alust ennustada,
et  tagasilöök  kinnisvaraväärtuses  kujuneb  ajutiseks ning kinnisvaraväärtused
taastuvad.  Seda  seisukohta  kinnitavad  ka  arengud  Balti riikide elukondliku
kinnisvaraturul,  kus müügihinnad praktiliselt ei langenud ja koroonakriisi mõju
väljendus kõigest paarikuises ajutises turutehingute arvu languses. Tavapäraselt
elukondliku   kinnisvarasegmendi   kiirem   dünaamika  väljendub  suuremahulises
ärikinnisvaras   ca  3-4 kvartalise  viitega.  Aastavahetuse  seisuga  on  fondi
alusvarade keskmine võimendamata puhastootlus (net yield) 7,8%.

Hoolimata  koroona tingitud  segadusest tegi  fond 2020. aasta  jooksul neli uut
investeeringut:   veebruaris   viidi   lõpuni   kaks   tehingut  Lätis  soetades
Piepilsetase  logistika-  tootmiskeskuse  Riia  külje  all  asuvas  Kekavas ning
airBalticu   peahoone   Riia  lennujaama  territooriumil.  2020. aasta  augustis
investeeris   fond   Vilniuses   Rutkausko   büroohoonesse,   mille  pikaajaline
ankurüürnik on Norra börsil noteeritud IT-kontserni ATEA Leedu tütarfirma. Aasta
viimasel  kuul omandas fond esimese hooldekodu hoone Tallinnas Pirita linnaosas.
Hooldekodude segment on Balti riikides tulevikus väga hea kasvuväljavaatega ning
antud  segmendis plaanib fond teostada  investeeringuid ka edaspidi. 2020. aasta
kogu investeering uutesse ärihoonetesse moodustas 33,5 miljonit eurot.

Kokkuvõtvalt on fondi juhtkond fondi 2020. aasta töötulemustega rahul. Aastalõpu
seisuga on 99% fondi äripindadest välja üüritud.

Finantsülevaade

EfTEN Real Estate Fund III AS-i konsolideeritud 2020. aasta 12 kuu müügitulu oli
10,731 miljonit  eurot  (2019  12 kuud:  9,512 miljonit eurot), kasvades aastaga
13%. Kontserni neto üüritulu oli 2020. aastal kokku 10,103 miljonit eurot (2019:
8,754 miljonit   eurot),  kasvades  aastaga  15,4%. Kontserni  puhaskasum  samal
perioodil oli 3,317 miljonit eurot (2019 12 kuud: 7,617 miljonit eurot). Madalam
puhaskasum  2020. aastal  on  tingitud kinnisvarainvesteeringute allahindlusest,
mille omakorda tingis peamiselt konservatiivsem rahavooprognoos.

Fond  teenis  2020. aasta  neljandas  kvartalis  müügitulu  kokku 3,033 miljonit
eurot,  mis on  521 tuhat eurot  (20,7%) rohkem  kui eelmisel aastal samal ajal.
Müügitulu  kasvust neljandas kvartalis  on 582 tuhat eurot  seotud uute soetatud
kinnisvarainvesteeringute  üüritulu  lisandumisega  ning  96 tuhande  euro võrra
suurenes  üüritulu seoses vakantsuse vähenemisega Leedus Evolutioni büroohoones.
Covid-19 kriis mõjutas neljandas kvartalis enim Saules Miestase kaubanduskeskuse
üüritulu, mis võrreldes eelmise aastaga on 178 tuhat eurot (19%) madalam.

2020. aasta     detsembris    viis    Colliers    International    läbi    fondi
kinnisvaraportfelli     korralise     hindamise,    mille    tulemusel    tõusis
kinnisvaraportfelli väärtus tervikuna 611 tuhande euro võrra (0,4%). 2020. aasta
kokkuvõttes  langes kinnisvaraportfelli  väärtus kokku  3,374 miljoni euro võrra
(2,3%).  Fondi konsolideeritud  IV kvartali  puhaskasum oli 2,570 miljonit eurot
(2019 IV kvartal: 2,341 miljonit eurot). Konsolideeritud neto üüritulu marginaal
oli  2020. aasta  12 kuu  tulemusel  94% (2019  12 kuud: 92%), seega moodustasid
kinnistute  haldamisega otseselt seotud kulud (s.h maamaks, kindlustus, hooldus-
ja parenduskulud) ning turustuskulud 6% (2019: 8%) müügitulust. Intressikulud on
2020. aastal  kasvanud  seoses  uute  kinnisvarainvesteeringute  soetusel võetud
laenude lisandumisega.

Kontserni varade maht 31.12.2020 seisuga oli 151,632 miljonit eurot (31.12.2019:
132,829 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas
varade mahust 95%  (31.12.2019: 85%).

EfTEN  Real Estate Fund III AS-i  aktsia puhasväärtus kasvas 2020. aasta jooksul
0,4%. 2020. aasta  mais  maksis  fond  2019. aasta kasumist dividende kogusummas
2,745 miljonit   eurot   (2019   aasta   kevadel:  3,061 miljonit  eurot).  Ilma
dividendide  maksmiseta  oleks  fondi  NAV  2020 aasta  jooksul  kasvanud 4,7%.
Investeeritud  kapitali aastane tootlus (ROIC) oli 2020. majandusaasta tulemusel
6,4% (2019 12 kuud: 17,1%).

Kontserni     konkurentsivõimet    aitab    kasvatada    ligipääs    paindlikele
finantseerimistingimustele.  2020. aasta  jooksul  laekus kontsernile pangalaene
seoses  uute kinnisvarainvesteeringute soetamise ning arendusega kogusummas 5,9
miljonit  eurot.  Kontserni  laenulepingute  kaalutud keskmine intressimäär (s.h
arvestades  intressiswapi lepinguid) on detsembri lõpu seisuga 2,3% (31.12.2019:
1,8%) ning LTV (Loan to Value) 50% (31.12.2019: 52%).

2020. aasta  jooksul on  kontsern teeninud  vaba rahavoogu  3,747 miljonit eurot
(2019  12 kuud:  3,381 miljonit  eurot).  Pärast  Leedu ettevõtete tulumaksukulu
mahaarvamist  ning  arvestusliku  dividendide  tulumaksukulu arvutamist Eesti ja
Läti  ettevõtetes  saaks  EfTEN  Real  Estate  Fund III AS vastavalt kehtestatud
dividendipoliitikale  maksta aktsionäridele  netodividende selle  aasta kasumist
2,798 miljonit eurot (66 senti aktsia kohta).

Kinnisvaraportfell

2020. aasta  jaanuaris  sõlmis  EfTEN  Real  Estate  Fund  III AS võlaõiguslikud
ostulepingud Riia lennujaamas asuva Air Balticu peahoone omanikettevõtte ja Riia
külje  all  Kekavas  asuva  Piepilsetas  tootmis-  ja  laohoone  omanikettevõtte
omandamiseks.   Tehingud   viidi   lõpuni  2020. aasta  märtsis  ning  kahe  uue
tütarettevõtte    finantsnäitajad    on    rida-realt   kontserni   aruannetesse
konsolideeritud  alates  1. märtsist  2020. Tütarettevõtete  eest  maksti  kokku
8,873 miljonit eurot, s.h võeti üle endiste omanike laenunõudeid tütarettevõtete
vastu summas 3,780 miljonit eurot. Tehingu hinda korrigeeritakse lepingujärgselt
tütarettevõtete  käibekapitali  muutuste  võrra  tehingu  sõlmimise perioodil ja
hinnanguliselt  tuleb kontsernil  soetuste eest  juurde maksta  100 tuhat eurot.
Tütarettevõtetele kuuluvate kinnisvarainvesteeringute väärtus oli soetuse hetkel
kokku 15,800 miljonit eurot.

2020. aasta   augustis   soetati   EfTEN   Rutkausko  UAB  büroohoone  Vilniuses
soetusmaksumusega 11,8 miljonit eurot. Büroohoone ankurrentnikuks on IT-ettevõte
Atea  UAB. Soetus finantseeriti 39% osas  omakapitalist, mille tulemusel on kogu
fondi eelmise aasta 16 miljoni euro suurusest emissioonist investeeritud.

2020. aasta   novembris   asutas   EfTEN  Real  Estate  Fund  III  AS  100%-lise
tütarettevõtte  EfTEN  Pirita  OÜ,  makstes tütarettevõtte osakapitali 2,5 tuhat
eurot. 2020. aasta detsembris maksis fond tütarettevõtte omakapitali lisaks 3,1
miljonit     eurot,     mille     järgselt    soetas    tütarettevõte    esimese
kinnisvarainvesteeringu       fondi      uues,      hooldekodude      segmendis.
Kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuseks oli 6,2 miljonit eurot ning hooldekodu
hakkab  opereerima  Pirita  Kodu  OÜ.  Üürnik  alustab  üüri tasumist alates 1.
aprillist  2021 ning  käivitusperioodil  suureneb  üür  järk-järgult, saavutades
täismahu alates 1. jaanuarist 2022.

2020. aasta   detsembri   lõpu   seisuga   on  kontsernil  15 (31.12.2019:  11)
ärikinnisvarainvesteeringut,  mille  õiglane  väärtus  bilansipäeval on 144,235
miljonit eurot (31.12.2019: 113,011 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 136,349
miljonit eurot (31.12.2019: 101,746 miljonit eurot).





KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

                                                     IV kvartal      12 kuud
                                                   ----------------------------
                                                     2020 2019(1)   2020   2019
-------------------------------------------------------------------------------
 EUR tuhandetes
                                                   -------       --------
 Müügitulu                                          3 033   2 512 10 731  9 512
                                                   -------       --------
 Müüdud teenuste kulu                                -103    -100   -325   -329
                                                   ----------------------------
 Brutokasum                                         2 930   2 412 10 406  9 183
                                                   -------       --------

                                                   -------       --------
 Turustuskulud                                        -97    -126   -303   -429
                                                   -------       --------
 Üldhalduskulud                                      -431    -870 -1 597 -1 847
                                                   -------       --------
 Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase
 väärtuse muutusest                                   612   1 641 -3 374  3 101
                                                   -------       --------
 Muud äritulud ja -kulud                               -7      38     -3     37
                                                   -------       --------------
 Ärikasum                                           3 007   3 095  5 129 10 045
                                                   -------       --------

                                                   -------       --------
 Intressitulud                                          0       0      0     14
                                                   -------       --------
 Muud finantstulud ja -kulud                         -355    -161 -1 322 -1 197
                                                   ----------------------------
 Kasum enne tulumaksu                               2 652   2 934  3 807  8 862
                                                   -------       --------

                                                   -------       --------
 Tulumaksukulu                                        -82    -593   -490 -1 245
                                                   ----------------------------
 Aruandeperioodi koondkasum kokku                   2 570   2 341  3 317  7 617
-------------------------------------------------------------------------------
 Kasum aktsia kohta
                                                   -------       --------
    - tava                                           0,61    0,56   0,79   2,01
                                                   -------       --------
    - lahustatud                                     0,61    0,56   0,79   2,01
-------------------------------------------------------------------------------

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

                                    31.12.2020   31.12.2019
                                  --------------------------
  EUR tuhandetes
                                  --------------
  VARAD
                                  --------------
  Raha ja raha ekvivalendid              5 128       12 986
                                  --------------
  Lühiajalised hoiused                       0        6 000
                                  --------------
  Nõuded ja viitlaekumised               2 018          667
                                  --------------
  Ettemakstud kulud                        128           51
                                  --------------------------
  Käibevara kokku                        7 274       19 704
                                  --------------

                                  --------------
  Pikaajalised nõuded                       18            0
                                  --------------
  Kinnisvarainvesteeringud             144 235      113 011
                                  --------------
  Materiaalne põhivara                     101          114
                                  --------------
  Immateriaalne põhivara                     4            0
                                  --------------
  Põhivara kokku                       144 358      113 125
                                  --------------------------
  VARAD KOKKU                          151 632      132 829
------------------------------------------------------------

                                  --------------
  KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL
                                  --------------
  Laenukohustused                       28 781       21 147
                                  --------------
  Tuletisinstrumendid                      246          271
                                  --------------
  Võlad ja ettemaksed                    1 995        1 132
                                  --------------------------
  Lühiajalised kohustused kokku         31 022       22 550
                                  --------------

                                  --------------
  Laenukohustused                       43 587       34 225
                                  --------------
  Muud pikaajalised võlad                  957          609
                                  --------------
  Edasilükkunud tulumaksukohustus        4 583        4 534
                                  --------------------------
  Pikaajalised kohustused kokku         49 127       39 368
                                  --------------------------
  Kohustused kokku                      80 149       61 918
                                  --------------

                                  --------------
  Aktsiakapital                         42 225       42 225
                                  --------------
  Ülekurss                               9 658        9 658
                                  --------------
  Kohustuslik reservkapital              1 323          936
                                  --------------
  Jaotamata kasum                       18 277       18 092
                                  --------------------------
  Omakapital kokku                      71 483       70 911
                                  --------------------------
  KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL KOKKU       151 632      132 829
------------------------------------------------------------

Marilin Hein
Finantsjuht
Tel 655 9515
E-post: marilin.hein@eften.ee (mailto:marilin.hein@eften.ee)